Most na Waryńskiego

Most na Waryńskiego
Lata 70. Rys. inż. A. Milkowski. Sensowna lokalizacja trasy mostowej (zmieniona przez Zaleskiego)

piątek, 6 lutego 2015

Porównanie raty kredytu we frankach i złotych: 2000-2014


Podziałem trochę w excelu, i wyszła z tego dość ciekawa analiza.
Porównanie rat kredytów walutowych i złotówkowych w czasie,
w latach 2000-2015

Zróżnicowanie wysokości rata kredytu we CHF
(kwota wypłaty zawsze 255 tys zł, 
kredyt wypłacony po różnym kursie w różnych latach)


Wrzucę sporo wykresów. Przez weekend spróbuję je opisać. Domyślicie się sami co chcę pokazać. Wpatrywałem się w nie długo, cały czas są źródłem bardzo interesujących wniosków.

1. Porównajmy raty dwóch kredytów, w CHF i w PLN.

W obu przypadkach kredyty na 30 lat, stała rata, prowizja 2.5%, marża 1%.

Kwota wypłacona klientowi to zawsze 255 tys zł pln. W przypadku kredytu w PLN kwota kredytu powiększona jest więc o prowizję (stawka 2.5% więc kapitał do spłaty to 261.5 tys zł). W przypadku kredytu w CHF zadłużenie powiększam dodatkowo o spread. Przyjąłem spread +/- 4% od kursu zamknięcia, który ściągnąłem ze stooq.pl. Kredyt wypłacany jest więc po kursie niższym o 4%, a spłacany po kursie o 4% wyższym od kwotowania.




Pracowałam na danych kwartalnych i stawkach bazowych libor 3m i wibor 3m, tzn. rata aktualizowana jest co kwartał do stawki bazowej na zamknięcie poprzedniego kwartału. Rata kredytu jest stała w danym kwartale (i kapitalizowana na rachunku kredytowym na koniec kwartału, co tylko nieznacznie odbiega od tego, co dzieje się w rzeczywistości). Spłata rat następuje po kursie bieżącym (wziąłem kurs zamknięcia danego kwartału) zaś wypłata kredytu jest po kursie z kwartału poprzedzającego pierwszą płatność ratalną.

Dla kredytu walutowego wypłaconego w danym kwartale uzyskałem serię miesięcznych rat w CHF w kolejnych kwartałach (dane w kolumnach).  W następnej kolumnie po lewej jest kolejna seria rat dla kredytu wypłaconego w następnym kwartale, po innym kursie. Kurs i stawka bazowe są w kolumnach z lewej.

Jak czytać wykres? Seria wrz-01 zaczyna się od raty 600 CHF
co oznacza, że kredyt został wypłacony na koniec cze-01 po kursie 2.24 zł.
a rata na pierwszy kwartał (600 CHF miesięcznie) obliczona została w oparciu o libor
z cze-01, tzn. 4.24%


Kwota kredytu w PLN jest taka sama, tzn. klient dostaje 255 tys zł. Jego zadłużenie określone jest we frankach po kursie z miesiąca, w którym wziął kredyt. Ma to zasadniczy wpływ na wysokość raty kredytowej.

Mamy więc do czynienia ze skrajnościami wśród frankowiczów - jeden będzie spłacał ratę 300 franków inne 600 franków choć obaj otrzymali 255 tys zł. Istotne jest to po jakim kursie brali kredyt i poziom liboru. 

Najistotniejsze serie płatności rat (w CHF) zaprezentowane są na wykresie:


Gdyby nie zmiana kursu wszystkie te linie złączyłyby się w jedną, która byłaby wykresem stopy Libor 3M. (Rozwarstwienie linii wynika z tego, że przyjęliśmy stałą kwotę wypłaty w złotych: 255 tys, co oznacza, że przy niskim kursie mamy duże zadłużenie w CHF i wyższą ratę niż koledzy, którzy też wzięli kredyt w CHF ale po lepszym, wyższym, kursie).

Interesuje nas jednak wysokość raty w PLN. Kwoty miesięcznej raty w CHF zostały więc przeliczone po kursie danego kwartału na PLN (+4% spreadu).




Pierwsza rata kredyt na 255 tys zł we frankach mogła kosztować od ok 950 zł do 1700 zł w zależności kiedy i po jakim kursie kredyt był wypłacony.

Szok dla klienta z 2008 roku wynikał z tego, że szybkiej reakcji rynku walutowego na kryzys hipoteczny który spowodował ścięcie stóp procentowych z 4% (koniec cyklu podwyżek przez SNB) do 1.5%. Potem stopy dalej obniżano. Cięcie stóp kompensowało wzrost kursu. Obecny tren wzrostowy na chfpln jest silny i trwa nieprzerwanie od zakończenia poprzedniego cyklu (2002-2008, wówczas bańka nieruchomości zastąpiła bańkę internetową).


 Podobną symulację można przeprowadzić dla raty kredytu w PLN na 255 tys zł. Tu nie mamy spreadu i zmiany kursu, więc wykres raty pokrywa się z wykresem stopy bazowej wibor.



Z wykresu powyżej widać jasno skąd wziął się pomysł na kredyt w CHF. 

A teraz porównajmy ratę kredytu w PLN do raty kredytu w CHF. 



(Indeks zbudowany jest w taki sposób: rata PLN / rata CHF * 100).

zielona czcionka: - wartości poniżej 100
czyli rata PLN niższa od raty w CHF
za kredyt 255 tys zł.


Ostatni wzrost kursu franka spowodował, że rata kredytu w PLN jest wreszcie mniej więcej na poziomie raty kredytów we franku zaciągniętych w latach do 2009 roku (a niektóre kredyty zaciągnięte po złych kursach są droższe). Frankowicze dopiero przestali być na plusie względem złotówkowiczów. Pamiętajmy jednak, że kredyt złotówkowy dopiero od niedawna jest tani.

Skąd więc biorą się narzekania i obawy frankowiczów? Biorą się one stąd, że ich raty przez długi czas były na stałym poziomie względem raty pierwotnej, tzn, pierwszej raty obliczonej przy szacowaniu zdolności kredytowej.

pierwsza rata = 100
Wykres sugeruje, że najgłośniej protestują akurat nie ci frankowicze, 
którzy najbardziej na tym kredycie ucierpieli.

Co prawda frankowicze różnią się między sobą bardzo, tzn. za tę samą uzyskaną korzyść (255 tys zł) jedni płacą 1 tys zł a inni 1.5 tys zł, jednak łączy ich wspólny los, tzn. aprecjacja kursu walutowego i wzrost raty kredytowej. Subiektywne poczucie krzywdy jest zróżnicowane i nie pokrywa się z rzeczywistością, tzn. np osoby które wzięły kredyt we wrz-2005 (a więc na wykresie raty wg etykiety gru-2005) zaciągnęły kredyt po relatywnie dobrym kursie, ale ich rata od wzrosła niemal o 50%. Jest to jednak rata dopiero od stycznia tego roku wyższa od raty kredytu złotowego i to zaledwie o 17%. Przez pierwszych 5 lat, do 2010, wynosiła średnio 1130 zł, podczas gdy rata kredytu w PLN: 1550 zł. W styczniu rata frankowicza wzrosła z ok 1300 zł na 1470 zł a rata kredytu w złotówkach wynosiła ok 1250 zł.

Zasadniczy niepokój budzić może jednak trend aprecjacji CHF który utrzymuje faktycznie od 2008 roku i wytrzymuje kolejne obniżki stóp procentowych. Tak na oko wydawać by się mogło że dopiero obniżka stóp do -3.50% mogłaby spowodować zatrzymanie wzrostu kursu.


* * *

Znacznie ciekawsze jest jednak pokazanie jeszcze innej zależności. Zamiast stałej kwoty wypłaty kredytu (255 tys zł) przyjmijmy, że kupujemy 60m2 mieszkania po cenach m2 wg GUS.

Powinienem raczej przyjąć większą powierzchnię, bo te GUS-owskie ceny są dość niskie (4 tys zł/m2), wówczas zachowałbym poziom rat z poprzedniej analizy. Sytuacja bardziej odpowiada więc cenom poza metropoliami. Ważniejsza od poziomu cen jest zmienność i zależności między stopami, kursem i ceną mieszkań. 

Z wykresów poniżej można więc odczytać koniunkturę na rynku mieszkaniowych. Wrzucam na razie bez komentarza. 

Uwaga: tytuły na miniaturach pozostały z poprzednich wykresów. Powinny być zmienione bo już nie chodzi o kredyt na 255 tys zł ale o kredyt na zakup mieszkania (60 m2) wg GUS-owskiej ceny m2 na kwartał w którym doszło do wypłaty kredytu. Poprawiłem na wykresach w powiększeniu a na miniaturach, które są przy macierzy trójkątnej z danymi zostawiłem bez zmian.



Cena mieszkania 60m2 (po cenie m2 wg GUS) 
w PLN i CHF


różnica w wysokości raty za to samo mieszkanie jest bardzo duża
i wynika z kursu po jakim wypłacono kredyt


Gdyby nadal zalewać rynek tanim kredytem we frankach bańka by rosła
ku radości frankowiczów mających otwarte długie pozycje na tej parze (chfpln)






niektórzy cały czas są do przodu. Ale rynek to jeszcze skoryguje.

ładnie widać koniunkturę na rynku mieszkaniowym


Koszt zakupu mieszkania wyrażony w wysokości raty, kredyt pln


A tu różnica między sytuacją ludzi kupujących mieszkanie za franka 
a tymi, którzy kupili mieszkanie 
na kredyt złotówkowy (w 2000 roku i 2008 roku).
Pożyteczny wykres.

zielona czcionka pokazuje wartości poniżej 100 
(rata w PLN niższa od raty w CHF 
za mieszkanie kupione w tym samym czasie)


Wracamy do normy.


I teraz jest pytanie, co dalej z frankowiczami? Pomagać?  

Ja się upieram przy tym, że winnymi ich sytuacji są po równo: banki i nadzór finansowy (skarb państwa). Zdecydowana większość tych kredytów to nie są inwestycje spekulacyjne tylko inwestycje w siebie - w rodzinę, w swoje życie. Te kredyty pokazują aspiracje ludzi. I pokazują bezwzględność banków które na tych aspiracjach zbudowały spekulacyjną bańkę przy przyzwoleniu nadzoru finansowego. Banki zarobiły ogromną kasę na spreadzie przy wypacie tych kredytów (nawet po 30-50 tys zł z jednego kredytu) a wciskały je nawet po kursie 2.10 zł. A dziś łaskawie "zmniejszyły spread".

Myślę, że prof. Belka jest po dobrej stronie tylko wie, że mówiąc o pomocy dla frankowiczów spowoduje dalszy wzrost kursu...



12 komentarzy:

  1. Interesujące byłyby również wykresy pokazujące stan zadłużenia kredytu walutowego i złotówkowego oraz odnieść go do wartości nieruchomości (w złotych i frankach). Ale to już chyba w innym wpisie albo gdzieś poza blogiem

    pozdr

    OdpowiedzUsuń
  2. I jeszcze jedna ciekawostka:

    Polskie banki zaciągały kredyt na libor chf i udzielały kredytu na zakup mieszkania.

    Kto pożyczał im franki? Jeśli pożyczały im banki europejskie to należy powtórzyć pytanie: skąd miały franki? Moja odpowiedź: wszyscy zadłużali się w Szwajcarii.

    Strumień franka płynął ze Szwajcarii przez banki europejskie do polskich banków a następnie do ich klientów.

    Wszyscy wszystkich rżnęli na kursie walutowym.

    Na samym końcu tego łańcucha pokarmowego był polski klient, który brał te franki i wymieniał na złotówki w swoim banku (po idiotycznym spreadzie) aby kupić mieszkanie. Co się działo dalej?

    Polski bank brał franki i sprzedawał je (żeby nie mieć wielkiej ekspozycji na ryzyko walutowe). Kto od polskich banków kupował te franki?

    Duża podaż franka, który był zamieniany przez polskiego klienta na złotówkę sprawiał, że frank taniał a złotówka drożała.

    Ktoś kupował coraz taniej franki. Prawdopodobnie kupowały je ci sami pośrednicy, którzy dostarczali kredyt.

    I teraz ktoś, kto skupił dużo tanich franków sprzedaje je klientowi banku w Polsce, żeby spłacić swój kredyt, żeby ten bank mógł spłacić swój kredyt wobec banków europejskich a te żeby mogły spłacić swój kredyt w bankach szwajcarskich...

    Reverse carry trade:))
    :))

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. "Ktoś kupował coraz taniej franki. Prawdopodobnie kupowały je ci sami pośrednicy, którzy dostarczali kredyt".

      Nie, nie tak. Kupował je NBP ponieważ banki potrzebowały złotówki (musiały wprowadzić pieniądz krajowy do obiegu).

      Usuń
    2. https://prawda2.info/viewtopic.php?t=2648

      "NBP ma rekordowe rezerwy walutowe
      poniedziałek, 10 grudnia 2007 16:00 | Autor: Sławomir Lipiński

      W listopadzie br. nastąpił duży przyrost rezerw walutowych NBP. W końcu ubiegłego miesiąca wyniosły one 46,3 mld euro i jest to stan najwyższy w historii. Takie rezerwy dają polskiej gospodarce poczucie bezpieczeństwa.
      Jak poinformował Narodowy Bank Polski, w listopadzie br. rezerwy walutowe naszego kraju, zarządzane przez bank centralny, wzrosły o blisko 4,6 mld euro. W końcu wspomnianego miesiąca wynosiły 46,3 mld euro i jest to najwyższy z zanotowanych kiedykolwiek wyników. Warto przy tej okazji przypomnieć znaczenie tych rezerw dla gospodarki. "

      10% w ciągu miesiąca?:)

      Teraz doszły do tego eurodotacje wymieniane przez rząd na złote w NBP (duże źródło podaży pieniądza). NBP nie miałby problemu sprzedając franki bankom o złotówkę taniej. Przez jakiś czas.

      Usuń
    3. http://www.nbp.pl/home.aspx?f=/statystyka/aktywa_rezerwowe.html

      Usuń
    4. Albo bez NBP:

      Wystarczyło zrobić shorta na chfpln i można było zatrzymać franki.

      Usuń
    5. Nie umiem znaleźć danych o rezerwach nbp bo trzeba połączyć komunikat o ich poziomie (bieżąca wartość) i połączyć to z rezerwą rewaluacyjną.

      --------------------------------------

      NBP nie skupował franków do banków. To byłoby odnotowane w prasie, a nic na to nie wskazuje.

      Jest tak jak pisałem wcześniej:

      - banki robiły shorta na chfpln po wypłaceniu kredytu klientowi.

      Banki europejskie zadłużały się w bankach szwajcarskich a polskie w bankach europejskich (cały czas w libor chf) po czym gdy klient banku (kupujący aktywa - mieszkanie) zamieniał franki na złotówki i był rypany na spreadzie bank otwierał pozycję krótką na fx na parze chfpln.

      Bank komercyjny w Polsce udzielający kredytów we frankach musi więc mieć dwie rzeczy:
      - kredyt we frankach
      - pozycje krótką na chfpln (sprzedaż franków).

      Zajmowanie dużych pozycji krótkich na chfpln w czasie boomu kredytowego (mieszkaniowego) umacniało złotówkę.

      Gdy banki przestały udzielać kredytów walutowych i zostały dużą krótką pozycją na chfpln łatwo stały się celem.

      Banki zajmowały te pozycje w imieniu swoich klientów. Strata banków na fx jest zaś przerzucana na ich klientów.

      Usuń
    6. te transakcje są tak silnie lewarowane, że naprawdę nie trzeba dużo aby zaatakować tych, którzy mają ekspozycję opartą na fundamentach.

      Usuń
    7. Innymi słowy banki w Polsce cały czas odpowiadają na margin call i uzupełniają margin gdy ich krótka pozycja na chfpln powiększa straty - bo straty te pokrywa klient... Muszą mieć krótką pozycję by nie mieć ekspozycji na ryzyko walutowe (ma ją klient banku, frankowicz).

      Gdyby banki zamknęły te pozycje a kurs chfpln dalej rósł, banki miałyby zyski. Nie mają. Mają straty - które pokrywają pozycją długą na chfpln z klientami

      --------

      Jak to rozwiązać? Tak jak zawsze się rozwiązywało te sprawy na rynku. Banki muszą zagrać razem. Muszą uderzyć razem. Wspólnie. Razem z NBP.

      Spekulanci wygrywają gdy mają naprzeciw siebie uczestników rynków. Ale gdy ci uczestnicy zadziałają razem sytuacja się zmienia.

      To banki działają w imieniu klientów na fx.

      Usuń
    8. Gdyby banki zamknęły dziś swoje krótkie pozycje na chfpln, zamknęłyby straty. Druga strona transakcji wyszłaby z ogromnym zyskiem. A frank by się osłabił.

      Rozwiązanie sytuacji wcale nie jest więc proste.

      Pozycje otwarte przez rynek mają już duży zysk. I nie są zamykane.

      Do rozważenia jest kilka schematów:

      1. NBP może sprzedawać bankom franki po kursie niższym od rynkowego. To jest zamykanie pozycji na stratach - przerzuconych na NBP (ale zamykanie jest bardzo powolne, rozłożone na 30 lat. To relatywnie proste).

      2. Przejęcie całej bankowej pozycji przez NBP. Bank centralny może ją trzymać bardzo długo (taka rezerwę rewaluacyjna tylko w drugą stronę:))

      Kredyty frankowe to 136 mld zł, rezerwy NBP to 300 mld zł. Na fx dodatkowo jest lewar.

      Bank centralny musiałby więc pozycję na sprzedaż rezerw po średnim kursie po jakim zaciągnięto kredyty frankowe i wziąć na siebie bieżącą (ale nie zamkniętą) stratę na tej pozycji.

      Albo bank centralny mógłby też zająć pozycję z bankami komercyjnymi po kursie bieżącym: dzięki czemu dalszy wzrost kursu chf nie robiłby strat bankom (ich pozycje byłyby zniesione) czyli ich klientom.

      I takie rozwiązanie - otwarcie pozycji krótkiej na chfpln po 4.0 zł przez bank centralny z bankami komercyjnymi - jest najlepsze. Bank centralny zaczyna bez strat. Jak frank się umocni powyżej 4 zł - banki komercyjne będą miały zyski na pozycji długiej z bankiem centralnym. Jak frank spadnie: bank centralny zrezygnuje ze swoich zysków z transakcji z bankami komercyjnymi a one będą zmniejszać straty na rynku.

      Usuń
    9. A najlepsze jest to, że to ma na razie wszystko charakter wyłącznie księgowy: z wyjątkiem oczywiście przepływów między klientem banku a bankiem...!

      Usuń
  3. bossskie:

    http://wiadomosci.onet.pl/frank-szwajcarski-20-razy-tak/z1psm

    OdpowiedzUsuń