Most na Waryńskiego

Most na Waryńskiego
Lata 70. Rys. inż. A. Milkowski. Sensowna lokalizacja trasy mostowej (zmieniona przez Zaleskiego)

niedziela, 20 stycznia 2013

Kryzys. Spekulacja

Dwa wątki, dwa istotne problemy

Jakiś czas temu Grzegorz Giedrys na swoim blogu zapowiadał pęknięcie bańki budowlanej. Infrastrukturalna gigantomania samorządów moim zdaniem nie ma dużego wpływu na wzrost gospodarczy (dużo większy jest jej negatywny wpływ na ich kondycję finansową gmin i miast). O wiele ważniejsza dla gospodarki jest koniunktura w przemyśle i budownictwie. Grudzień przyniósł fatalne wieści dla polskiej gospodarki, o czym informuje min. Gazeta Wyborcza.



W latach 2010-2012 (do połowy 2012 roku) produkcja budowlana rosła ponieważ deweloperzy mieli wiele rozpoczętych i przygotowanych inwestycji. Liczba oddanych mieszkań była wyjątkowo duża na tle poprzednich lat. Ograniczenie dostępności kredytu w tym czasie spowodowało jednak zahamowanie cen, a następnie ograniczenie ilości przygotowywanych inwestycji i podaży mieszkań, widoczne w dzisiejszych statystykach. 

Polska gospodarka wielokrotnie zaskakiwała analityków utrzymując wysokie tempo wzrostu (moim zdaniem głównie ze względu na wysokie tempo wzrostu efektywności pracy, wymykające się statystykom; dość ciekawe opracowanie na ten temat przygotował kiedyś dział badań NBP). Niemniej jednak dane wskazujące na tak znaczący spadek produkcji muszą w istotny sposób zmniejszać popyt wewnętrzny. Popyt zagraniczny nie odbudował się jeszcze po załamaniu gospodarczym i ma mniejsze znaczenie dla polskiej gospodarki. Poza tym wskaźniki te były najwyraźniej gorsze od oczekiwanych przez rynek, co doprowadziło do osłabienia złotego wobec głównych walut (nie licząc franka, którego osłabienie może być zapowiedzią większego optymizmu rynków jeśli chodzi o stabilizację sektora finansowego).

Powyższe czynniki w istotny sposób ograniczają możliwości prowadzenia dotychczasowej polityki gospodarczej przez rząd i samorządy (o ile w ogóle można powiedzieć, że one jakąkolwiek politykę gospodarczą prowadzą).

* * *

Co robi toruński samorząd aby utrzymać produkcję budowlaną? Sprzedaje działki i przygotowuje tereny pod zabudowę. Największym takim obszarem pod inwestycje budowlane jest JAR.

Toruński samorząd nie narzuca inwestorom kupującym działki na JAR warunku rozpoczęcia budowy w określonym terminie, co w znaczny sposób przyczyniłoby się do obniżki napompowanych cen mieszkań w Toruniu a tym samym do zwiększenia ich dostępności. Duża podaż mieszkań zwiększałaby produkcję budowlaną i utrzymywała popyt i zatrudnienie, spadek cen prowadziłby do zwiększenia ich dostępności i konkurencyjności Torunia. Dla miasta najważniejszy jest dopływ nowych mieszkańców gotowych zakładać rodziny i płacić podatki. Bez nowych obywateli Toruń będzie się kurczył, bez usług komunalnych i socjalnych na wysokim poziomie przegramy konkurencję z innymi miastami w regionie i w Polsce. 

Brak warunku rozpoczęcia realizacji inwestycji mieszkaniowych na JAR prowadzi do spekulacji gruntami. Inwestorzy kupują tanio od miasta, czekają aby sprzedać drożej gdy miasto z pieniędzy podatników uzbroi tereny. To nie są inwestorzy zainteresowani mieszkaniem w Toruniu. Ich interesuje zysk z obrotu gruntami. Traci na tym budżet miasta i rozwój gospodarczy Torunia, w tym zwłaszcza małych firm z sektora związanego z budowlanką.

Oto kilka ofert gruntów na JAR. Proszę zwrócić uwagę na ceny m2 - zaczynają się od 260-300 zł:

1. http://otodom.pl/dzialka-torun-wrzosy-51610m2-16515200-pln-id12699651.html

5.16 ha za 16.5 mln zł, 320zł/m2. Niedorzecznie drogo, ale w końcu samorząd płaci za wzrost wartości tych gruntów uzbrajając tereny... ktoś musi na tym zarobić. Czemu miałby zarabiać budżet miasta?

2. http://otodom.pl/dzialka-torun-jar-26122m2-6791720-pln-id14927612.html

2.61 ha za 6.8 mln zł, 260 zł/m2. 

3. http://otodom.pl/dzialka-torun-jar-25488m2-7391520-pln-id14927613.html

2.5 ha za 7.4 mln zł, 290 zł/m2

4. http://www.oferty.net/dzialka-na-sprzedaz-,74853995

1000m2 za 600 tys zł, 600 zł/m2. Po prostu okazja...

Być może te działki były w rękach prywatnych od dawna, chociaż wydaje mi się, że cały ten teren wcześniej należący do Jednostki Armii Radzieckiej przeszedł w ręce miasta. Szkoda, że zamiast wspierać produkcję budowlaną, budowę mieszkań, rozwój Torunia, miasto wydaje pieniądze na uzbrojenie ternu a następnie wyprzedaje tereny bez warunków dotyczących terminu rozpoczęcia inwestycji.

Dziękuję koledze, za podesłanie ciekawego tematu na wpis na blogu i przedstawienie konstruktywnej metody rozwiązania problemu spekulacji.

4 komentarze:

  1. Na takiej spekulacji tracą wszyscy: mieszkańcy, budżet miasta, wzrost gospodarczy a przede wszystkim rynek.

    Źle by to świadczyło o mieście, gdyby okazało się, że te działki pod domki jednorodzinne pod lasem na JAR sprzedawano przed uzbrojeniem terenów ludziom, którzy znali zamiar ich uzbrojenia (tym bardziej, że infrastruktura jest współfinansowana ze środków europejskich).

    OdpowiedzUsuń
  2. Jeśli chodzi o zachowanie franka to wyjaśnienie może być jednak nieco inne - interwencja szwajcarskiego banku. Moment byłby wówczas bardzo dobrze wybrany, na wykupionym rynku.

    OdpowiedzUsuń
  3. odnośnie franka. Podczas kryzysu finansowego frank tak bardzo się umocnił, że SNB przeprowadził kilka interwencji ustalając kurs obrony na 1.2 do euro. I tego kursu bronił przez cały 2012. Wynika z tego, że kurs mógł tylko rosnąć, co rozpoczęło się w tym miesiącu. Z jakim skutkiem - zobaczymy. Moim zdaniem jeszcze zbyt wcześnie by mówić o stabilizacji; a tej wszyscy upatrują w sytuacji za oceanem.

    OdpowiedzUsuń
  4. W cywilizowanym świecie przed przystąpieniem do realizacji zadania pt budowa nowego osiedla samorząd stara się przejąc działki aby cały teren scalić. Następnie przystępuje się do realizacji "master planu" planu miejscowego określającego podział na drogi i działki pod budownictwo, pod tereny zielone. Na tej podstawie dzieli się ponownie działki a następnie buduje się infrastrukturę (instalacje wod-kan energetyczną gaz). Tak przygotowany teren zostaje sprzedany w drodze przetargowej z nakazem zabudowy lub działki zostają oddane prawowitym właścicielom o wielkości odzwierciedlającej wartość przejętej nieruchomości. W Toruniu na JARze mamy sytuację gdzie prawdopodobnie starzy właściele odzyskali swoje dawne nieruchomości które były przeznaczone na łąki i pastwiska. Wraz ze zmianą planu grunty te stały się gruntami budowlanymi zyskując swoją wartośc wielokrotnie. Dodatkowo UMT uzbraja cały teren dzięki czemu obecni właściciele stali się za nasze pieniądze milionerami... Poczucia bałaganu i chaosu dodaje fakt, iż grunty są sprzedawane bez podziału na drogi i działki budowlane. Samorząd w przyszłości będzie zmuszony wykupić części działek pod drogi nie za 50zł/m2 tylko za 600zł/m2. Dumnie zapowiadane nowe osiedle dla 20tyś osób może się okazać wielkim niewypałem...

    OdpowiedzUsuń