Centrum BPO w Toruniu czy remont basenu?

Chciałbym przedstawić swój pomysł na remont

basenu elanowskiego w opozycji do pomysłu

architekta miasta Popielewskiego i prezydenta 

Zaleskiego.

Biurowce - czerwony

Park - zielony

Koncepcję przygotowaną przez zespół pod kierunkiem prezydenta przedstawiłem parę dni temu we wpisie basen elanowski. Moje największe obawy budzi podejście do kwestii rentowności inwestycji. 

W jaki sposób basen może na siebie zarabiać? Zaleski chyba nie znalazł odpowiedzi na pytanie w jaki sposób określić stopę zwrotu inwestycji ze środków publicznych. Mam nadzieję, że będzie to bardziej zrozumiałe, gdy przedstawię swój pomysł.

1. Założyć wyburzenie starego budynku basenu

2. Zaprojektować nowy układ drogowy z tramwajem na przedłużeniu ul. Kościuszki do ul. Grudziądzkiej, z możliwością wyprowadzenia Trasy Kościuszki do ul. Bema (zgodnie ze studium i planami miejscowymi)

3. Zaprojektować i wybudować park (może być ze sztucznym zbiornikiem wodnym po środku). Teren publiczny, zieleń urządzona, ogród miejski, ale ciekawszy niż park na Bydgoskim. Kilka placów zabaw, a latem plaża. Dużo alejek, żywopłoty, ławki, drzewa.

4. Etap I - wybudować budynek biurowca z basenem, siłownią i centrum sportowym, klubem nocnym (dyskoteka) oraz usługami gastronomicznymi. Budynek wielokondygnacyjny (7-10 pięter), z parkingiem podziemnym. Dolna kondygnacja zajęta przez usługi (siłownia, fitness, gastronomia z menu lunchowym), drugie piętro - basen, potem 4-5 kondygnacji z powierzchnią biurową o najwyższych parametrach. Na ostatnim piętrze może być klub i restauracja.

5. Etap II - zaprojektować kolejne wysokie biurowce. Wykorzystać potencjał terenu maksymalnie (brak sąsiedztwa, które uniemożliwiałoby budowę wieżowców).

Projekt realizowany byłby w formule bardzo otwartej, ale wymagającej dobrze zorganizowanej partnerstwa. 

Samorząd powołuje spółkę celową, która posiada teren i kapitał. Partnerem zostaje duża firma międzynarodowa specjalizująca się w konsultingu i komercjalizacji w obszarze zarządzania nieruchomościami. Jej zadaniem będzie aktywne uczestnictwo w przygotowaniu projektu i poszukiwaniu najemców na całym świecie. W ten sposób swoje przedsięwzięcia z sukcesem realizuje włocławski Budizol korzystając z usług Jones Lang LaSalle Polska (Galeria handlowa Wzorcownia, czy biura na Smolnej 40 w Warszawie).

Jak można przeczytać w linku powyżej, realizacja inwestycji o charakterze komercyjnym nie wyklucza możliwości skorzystania ze środków europejskich. Taki projekt jest tylko trochę trudniejszy bo wymaga określenia wysokości pomocy publicznej i rozliczania przychodów.

* * *

Projekt Zaleskiego nie wykorzystuje potencjału terenu na jakim stoi basen. Tam mogą powstać budynki wysokie. Teren znajduje się w centrum, na obszarze słabo wykształconego w Toruniu śródmieścia, przy głównych drogach, blisko linii tramwajowej. W sąsiedztwie jest hotel Filmar, nowoczesny biurowiec Marbudu przy Grudziądzkiej, biurowiec Kościuszko Business Point. Na placu na którym do niedawna stał Pomnik Artylerzysty ma powstać nowy budynek sądu. 

Remont budynku basenu jest porównywalny z kosztami budowy nowego, co zauważyli kilka lat temu pracownicy MOSiR i urzędnicy UMT. Ma wartość sentymentalną, także dla mnie, ale nie widzę sensu pakowania 16 mln zł w inwestycje odtworzeniową, która nic nowego nie wnosi. Zachowanie bryły basenu jest marnowaniem bardzo cennej przestrzeni miasta.

Moja propozycja, rzecz jasna, nie mieści się w warunkach konkursu jaki po 5 latach prac nad przygotowaniem remontu ogłosił prezydent, dlatego ją tu przedstawiam. Od strony rentowności jest ona zdecydowanie bardziej obiecująca niż basen - mówimy bowiem o kilkuset miejscach pracy. 

* * *

Rentowność inwestycji ze środków publicznych nie polega na dodawaniu przychodów ze sprzedaży biletów na basen i porównywaniu jej z kosztami. 

Rentowność inwestycji z pieniędzy budżetu miasta sprowadza się do liczby atrakcyjnych miejsc pracy.

Koncepcja prezydenta jest zachowawcza i relatywnie tania. Prezydent chciałby wydać 16 mln zł na remont basenu polegający na dostawieniu rury w której dzieciaki mogłyby ślizgać wpadając do basenu.

Mój pomysł wymaga zaangażowania większych zasobów pracy, dużo więcej ludzi i partnerów projektu, a także znacznie większych nakładów finansowych. Szacuję, że pierwszy etap zamknąłby się w kwocie około 100-120 mln zł bez przebudowy układu komunikacyjnego (w każdym razie mniej niż sala koncertowa na Jordankach i raczej nie więcej niż hala sportowa na Bema).

Podejście prezydenta charakteryzuje duża awersja do ryzyka, natomiast mój pomysł pokazuje gotowość na podjęcie ryzyka a jednocześnie sugeruje sposoby jego ograniczania. Basen i park są potrzebne, osiągam ten sam cel co Zaleski. Biurowiec zwiększa nakłady o dodatkowe 30-40 mln zł. Tę przestrzeń uda mi się wynająć nawet jeśli nie pokryje wszystkich nakładów na budowę (ryzykuję więc ledwie kilkanaście mln zł). Bardzo obiecujące jest wówczas połączenie funkcji: biura, basen, gym & fitness, gastronomia. Mam zamiar sięgnąć pod sprawdzony consulting podczas przygotowania i komercjalizacji obiektu a także po środki europejskie, które mogą sfinansować jakieś 25% inwestycji. Ryzyko ograniczone jest więc w sposób bardzo istotny.

* * * 

Ale odstawmy na bok marzenia o rentowności. Zapomnijmy o nowych, atrakcyjnych dla młodych ludzi miejscach pracy. Przestańmy zawracać sobie głowę budowaniem toruńskiego Manhattanu! Zejdźmy na ziemię - miasto potrzebuje ślizgawki do basenu.