Most na Waryńskiego

Most na Waryńskiego
Lata 70. Rys. inż. A. Milkowski. Sensowna lokalizacja trasy mostowej (zmieniona przez Zaleskiego)

wtorek, 24 maja 2016

Tormięs 17 mln


17 mln zł odszkodowania za spadek wartości gruntu
ma zapłacić byłym już właścicielom Tormięsu
samorząd Torunia 

Sprawa jest wielowątkowa, w skrócie została rok temu opisana w "Nowościach". Odszkodowanie, które nie jest jeszcze uprawomocnione, miałoby więc trafić do poprzedniego właściciela, którego licytuje komornik (*). Niewykluczone więc, że pieniądze z odszkodowania ostatecznie znajdą się w rękach jego wierzycieli, wśród których jest min. samorząd Torunia, a także do spółki zainteresowanej nabyciem gruntu, której pan S. nie zwrócił zaliczki. 






Mnie bardziej interesują sprawy dotyczące zmiany planów dla Tormięsu. W lutym 2009 roku Libra Projekt, która była zainteresowana zakupem tego terenu, przedstawiła radnym Torunia na sesji projekt galerii handlowej. Wnioskowano by do planu dla Tormięsu nie wprowadzać funkcji mieszkaniowej, zostawić same usługi, a zarazem przystąpić do zmiany "Studium", aby nowy plan miejscowy mógł przewidywać obiekt wielkopowierzchniowy. 

Radni z niechęcią odnieśli się do tego pomysłu a MPU kontynuowała pracę nad planem z usługami, dopuszczającym funkcję mieszkaniową powyżej pierwszej kondygnacji. Wydaje mi się, że usługi bez centrum handlowego są niemal nic nie warte (warsztat, o ile jest nieuciążliwy, sklepik). Dominującą w nowym planie byłaby więc zabudowa mieszkaniowa z pierwszą kondygnacją zajętą pod sklepiki. Libra chciała zaś zbudować galerię.

Pomimo wniosków właściciela terenu i Libra Projekt przedstawionych w lutym, kilka miesięcy później, w lipcu 2009 roku, radni głosowali nad planem z zabudową mieszkaniową który te wnioski odrzucał. Interesująca jest dyskusja na sesji, która towarzyszyła tej uchwale. Polecam.

Plan przyjęty w lipcu 2009 był, moim zdaniem, niekorzystną dla właściciela zmianą. Pojawiła się na nim nowa droga przechodząca przez środek działki (przedłużenie ulicy Antczaka). Wprowadzono również bardzo rygorystyczne warunki w zakresie ochrony konserwatorskiej. Wzdłuż "nowej ulicy Antczaka" można by wybudować zaledwie kilka 5 kondygnacyjnych budynków (15m), przy czym dolna kondygnacja musiała być zajęta przez usługi (a więc niejako "stracona"). Maksymalnie można by zabudować 70% terenu pozostałego po odjęciu drogi. Poprzedni plan nie zawierał drogi przez środek działki, dopuszczał zabudowę w wysokości 25m (wieżowiec).



Przedłużenie ul. Antczaka do Lubickiej dzieli działkę na pół


Wartość ekonomiczna działki w realiach nowego planu została więc bardzo mocno obniżona: 30% to ograniczenie powierzchni zabudowy, wywłaszczenie pod drogę objęło pewnie 10-15% powierzchni działki plus jeszcze strefa wokół drogi, czyli kolejne 10-15%. W sumie oznacza to ograniczenie powierzchni zabudowy o blisko 50%. W górę ograniczono z 25 metrów na 15 metrów, a więc aż o 40%. W efekcie kubatura a zarazem powierzchnia użytkowa jaka mogłaby powstać w nowym planie jest o jakieś 60-65% mniejsza niż ta, jaką dopuszczał stary plan.

Jeśli dodatkowo weźmiemy pod uwagę konieczność zachowania dwóch centralnych budynków rzeźni (budynek administracyjny i wieża ciśnień) okaże się, że w wyniku zmiany planu grunt mógł stracić na wartości nawet 70-80%.

Skoro odszkodowanie wyniosło 17 mln zł można spekulować, że sąd przyjął, że grunt przez zmianą planu mógł być wart 21-24 mln zł, a w nowym planie już tylko 5-7 mln zł.

Z drugiej strony, wiemy, że grunt ten został kupiony na drugiej licytacji w tym roku za kwotę 10.5 mln zł stanowiącą 2/3 wartości oszacowania, czyli wartość działki na nowym planie oszacowana przez komornika w 2016 roku wynosiła 15.7 mln zł. Na starym planie mogła być więc warta między 52-78 mln zł w cenach z 2016 roku i odpowiednio więcej w cenach z 2009 roku (szczyt koniunktury). Trzeba jednak wziąć pod uwagę, że nie istnieją już budynki rzeźni. Plan nie zakłada ich odtworzenia więc działkę przed zmianą planu wyceniono na ok 30-35 mln zł a po zmianie na jakieś 15.7 mln zł, więc odszkodowanie w wysokości 17 mln zł nie powinno dziwić.

* * *

Warto pamiętać, że w tamtym czasie prezydent sprzedał grunt po stadionie żużlowym pod galerię handlową Plaza za 60 mln zł. Były także przymiarki pod powiększenie centrum handlowego Copernicus poprzez przejęcie budynków Apatora. Radni zakwalifikowali działkę na Chełmińskiej wokół Uniwersamu pod budowę galerii handlowej.

Libra Projekt odpadła - a raczej została wyeliminowana przez władze Torunia - z wyścigu o galerie handlowe. Dziś okazuje się, że niemałym kosztem: na Chełminskiej straszy dziura w ziemi, na Targowej (Tormięs) straszy gruzowisko i jeszcze trzeba zapłacić za ten bałagan 17 mln zł (a po apelacji pewnie jeszcze więcej).

* * *

Moim zdaniem najistotniejszy wpływ na wysokość odszkodowania wynikał z dopisania w nowym planie drogi publicznej oraz warunków ograniczających powierzchnię zabudowy do 70% terenu, jej wysokość z 25 m na 15 m oraz zapisy o brak możliwości wyburzenia istniejących budynków rzeźni.

Właściciel raczej nie wnioskował o taką zmianę planu, więc tłumaczenia samorządu wydają mi się mocno chybione. Owszem, wnioskowano o dopuszczenie budowy mieszkań, ale nie o drogę i pozostałe niekorzystne warunki ograniczające możliwość zagospodarowania. Wątpię więc, czy wyrok da się podważyć.

Warto też zwrócić uwagę, że czasem warto zapłacić odszkodowanie za zmianę miejscowego planu, ograniczenie zabudowy, zmniejszenie intensywności wykorzystania gruntów. Nie chciałbym tutaj dyskutować na temat tego jak powinien wyglądać plan. Chciałbym tylko zwrócić uwagę, że można równie dobrze twierdzić, że stary plan był zbyt ogólny i dawał zbyt dużą swobodę właścicielowi, a nowy porządkował zagospodarowanie przestrzeni. Odszkodowanie byłoby w tej sytuacji naturalną konsekwencją korzystnych dla miasta zmian - kosztem zaplanowanym do poniesienia na etapie opracowywania planu. 

Wówczas jednak niepokojący jest popłoch jaki wyrok sądu wywołał wśród urzędników. Świadczy on o braku świadomości skutków ekonomicznych zmiany planu w 2009. 

Prezydent powinien był poinformować radnych przed głosowaniem, że nowy plan nakłada na właściciela większe ograniczenia w swobodzie dysponowania gruntem i budżet będzie musiał się liczyć z odszkodowaniem. Z kolei radni przed głosowaniem powinni byli zwrócić uwagę, że nowy plan jest bardziej rygorystyczny i zapytać prezydenta czy nie będą z tego wynikać roszczenia odszkodowawcze. 

Wśród radnych, którzy w tej sesji uczestniczyli byli zarówno prawnicy jak i biznesmeni i naukowcy - żaden nie zwrócił uwagi na coś, co rzuca się w oczy każdemu, kto sobie ściągnie z bip oba plany miejscowe i rzuci na nie okiem choćby pobieżnie.

Ręce opadają.


5 komentarzy:

  1. Tytułem uzupełnienia:

    Pierwotny plan został zatwierdzony w 2000 roku. Przewidywał usługi. Na podstawie tego planu mogła na Targowej powstać galeria handlowa. Pierwotne plany samorządu przewidywały zresztą, że na terenach po Tormięsie powstanie obiekt komercyjny. Wskazywano go również jako lokalizację obiektów związanych z festiwalem Camerimage Marka Żydowicza.

    W 2007 roku weszła ustawa o wielkopowierzchniowych obiektach handlowych (WOH). Zgodnie z ustawą WOH musiały być wskazane w planach miejscowych i w studium. Tormięs nie został wskazany jako lokalizacja WOH w Toruniu.

    Ustawa o WOH nie jest, jak sądzę, podstawą do odszkodowania, ale mogę się mylić.

    Można by bowiem przyjąć, że skoro wcześniejsze plany zakładały przeznaczenie na duży obiekt komercyjny to nowe plany nie powinny pozbawiać właściciela nabytych praw. Innymi słowy, nowy plan pisany po wejściu w życie ustawy o WOH musiał zakładać budowę WOH na terenie Tormięsu. W tej sytuacji samorząd powinien zarówno w studium jak i w nowych planach przeznaczyć tereny Tormięsu pod zabudowę zgodną z projektem libra Project.

    OdpowiedzUsuń
  2. Najbardziej w nowym planie rzuca się w oczy droga. Trochę nie rozumiem jak można było zakładać że za wywłaszczenie pod drogę publiczną nie należy się odszkodowanie i jeszcze wmawiać opinii publicznej że inwestor o taką zmianę wnioskował. Ale jestesmy w Toruniu, a tu łatwo prasę nakarmić insynuacjami.

    Tę drogę zaplanowano chyba po to aby skomunikować mieszkaniową inwestycję Budlexu na Winnicy i osiedle Piernikowe. Nic dziwnego że właściciel działki po Tormięsie nie chce za to płacić.

    Kwota 17 mln pomniejsza przychód ze sprzedaży starego stadionu pod Plazę a więc niejako obciąża budżet nowego stadionu żużlowego.

    Mam wrażenie że planowanie przestrzenne w Toruniu to realizacje wizji jednej osoby za wszelką cenę, a ta osoba ma blade pojęcie o ekonomii i planowaniu rozwoju. Wszyscy za to płacimy. A radni są totalnie do niczego.

    OdpowiedzUsuń
  3. Myślę że były już właściciel Tormięsu może uzyskać w apelacji jeszcze wyższe odszkodowanie. 17 mln to sporo pieniądzy ale to jest chyba bardzo ostrożnie oszacowane odszkodowanie.

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. Można i tak, jak poniżej.

      Przed zmianą planu dałbym za ten grunt 40 mln zł. Po zmianie: 10.5 mln zł (tyle ile w licytacji komorniczej).

      Odszkodowanie może więc sięgnąć 30 mln zł

      A na ugodę chyba za późno.

      Usuń
    2. Taka kwota mogłaby zakończyć karierę polityczną domorosłego planisty.

      Usuń