Most na Waryńskiego

Most na Waryńskiego
Lata 70. Rys. inż. A. Milkowski. Sensowna lokalizacja trasy mostowej (zmieniona przez Zaleskiego)

czwartek, 8 stycznia 2015

Biura czy galerie


Biura czy galerie handlowe?


Nowe biura to nowe miejsca pracy; gdy fundusze płac zasilają portfele pracowników mogą się oni udać na zakupy a wtedy ich konsumpcja napędza lokalną gospodarkę. Ważne jest to byśmy wydając zarobione pieniądze pamiętali również, że nasza prywatna konsumpcja także przyczynia się do tworzenia miejsc pracy (np. na targowisku, ryneczku czy w osiedlowym sklepie).

Nowe galerie handlowe to z kolei miejsca gdzie możemy wydawać nasze dochody na produkty, które w większości nie powstają na rynku lokalnym. Nasza zakupy w galeriach finansują działalność sklepów, które dzielą się dochodami z właścicielami galerii handlowej płacąc wysokie czynsze za wynajem powierzchi handlowej, które następnie transferowane są do stolicy lub zagranicę. Aby to ułatwić stawki czynszów ustalane są w euro.

Biura powodują więc napływ pieniędzy do gospodarki. Galerie handlowe powodują zaś odpływ kasy.



Wynajem m2 powierzchni w galerii handlowej kosztuje średnio powyżej 50 euro za miesiąc. Stawki są niemal zawsze określone w Euro bo właściciela galerii interesują dochody w walucie, nie chce ponosić ryzyka kursowego, przenosi je na najemcę.

Głównym konkurentem galerii handlowych są ulice handlowe. Systematycznie tracą one swoją konkurencyjność na rzecz galerii mimo, że oferują czynsze średnio już o 20% niższe. Nie tylko właściciele kamienic (którzy są mieszkańcami miasta) tracą na rzecz galerii handlowych: im mniej zarabiają oni, tym mniej wydają na lokalnym rynku pracy. Tracą wszyscy, traci też więc budżet samorządu.

Aby obronić zgodę na budowę galerii handlowych władze miasta często podkreślają, że dzięki nim powstają miejsca pracy.


Praca dla 1000 osób, całkowicie nowa jakość w toruńskiej architekturze handlowej, bogata oferta rozrywki oraz wsparcie budowy toruńskich dróg, kultury, sportu i edukacji: to korzyści, jakie daje miastu Toruń Plaza. 14 listopada 2011 r. otworzyło podwoje dla klientów największe w Toruniu centrum handlowo-rozrywkowe.

Rzeczywiście, jest to "całkowicie nowa jakość w architekturze". Dorównuje mu Galeria Copernicus, która powstała w miejscu wcześniej zajmowanym przez biurowiec.

Galerie handlowe nie zwiększają jednak miejsc pracy, są przyczyną ich likwidacji.

http://wiadomosci.wp.pl/kat,1329,title,Nowe-galerie-handlowe-w-Poznaniu-zabieraja-miejsca-pracy,wid,16860035,wiadomosc.html

Nowe galerie handlowe zabierają miejsca pracy. Taki paradoksalny wniosek wypływa z analizy wykonanej przez stowarzyszenie Inwestycje dla Poznania. Tylko w ciągu 5 lat liczba osób zatrudnionych w handlu spadła o blisko 7 tysięcy.
(...) 
Liczba miejsc pracy w sektorze handlu i napraw spadła (z 43,3 tys. w 2007 do 36,7 tys. w 2012), podobnie jak spadła liczba osób fizycznych prowadzących własną działalność gospodarczą w sektorze handlu (z 19,7 tys. w 2005 do ok. 18 tys. w 2012), liczba zatrudnionych w sklepach (pomimo wcześniejszego wzrostu, potem nastąpił spadek z 14,8 w 2010 do 14,3 tys. w 2012) oraz liczba stałych punktów sprzedaży drobnodetalicznej na miejskich targowiskach (spadła z 3,5 tys. w 2005 do 2,5 tys. w 2012)” – czytamy w raporcie.

Członkowie IdP zwracają uwagę, że liczba osób zatrudnionych w handlu spada pomimo wzrostu siły nabywczej poznaniaków, który w 2000 r. wynosił 38,7 tys. zł na mieszkańca, a w 2011 wynosił już 75,8 tys. zł.

Z analizy wynika, że wyraźny spadek liczby miejsc pracy w sektorze handlu i napraw nastąpił w latach 2007-12, chociaż to właśnie w tych latach powstało najwięcej nowych galerii (II skrzydło Starego Browaru, Galeria Pestka, Galeria Malta). To właśnie w tym okresie aż o 1700 zmalała liczba drobnych handlowców.

Co na to Kazimierz Zawal, prezes spółki Targi Toruńskie? To właśnie drobni handlowcy zrzucają się na jego niemałe wynagrodzenie.

Galeria handlowe oferują miejsca pracy dla ludzi, którzy swoją pracą będą starali się przede wszystkim zarobić na czynsz zagranicznej spółki. Dzięki galeriom handlowym maleją fundusze na remonty kamienic, pustoszeją centra miast, znikają miejsca pracy, maleją wynagrodzenia mieszkańców. Skąd więc bierze się zachwyt samorządowców z otwarcia nowych galerii handlowych?

* * *

Przyczyną niskich inwestycji w nowoczesną przestrzeń biurową w Toruniu jest przede wszystkim brak zachęt ze strony lokalnego samorządu.

W innych miastach samorząd często sam występuje jako inwestor budujący nowoczesną przestrzeń biurową, np. w parkach przemysłowych i technologicznych. O jakości stworzonej w ten sposób toruńskiej powierzchni biurowej lepiej jednak nie wspominać.

Mamy Toruńskie Inwestycje Sportowe sp. z o.o., która inwestuje w halę sportową. Mamy też Targi Toruńskie sp z o.o. które pieniądze z opłat targowych od toruńskich przedsiębiorców zamiast inwestować w targowiska przeznaczają na budowę parkingów. O ofercie tego zarządcy nieruchomości nic dobrego powiedzieć nie można. Marzy mi się jednak, że kiedyś wystąpi on w roli inwestora i dewelopera nowoczesnej przestrzeni handlowej dla lokalnych produktów spożywczych i handlowców (projekt Centrum Promocji Regionalnych Produktów Spożywczych działające jako nowoczesne targowisko). Gdy drobni przedsiębiorcy wychodzą z taką inicjatywą spółka Targi Toruńskie ustami prezesa nabiera wody w usta.

Pomimo utworzenia przez toruński samorząd wielu nowych spółek stanowiących dodatkowe źródło dochodu dla zaufanych współpracowników prezydenta samorząd toruński nie ma w swym portfolio spółki wspierającej zarządzanie przestrzenią biurową.

(Nawiasem mówiąc, kwalifikacje tych menadżerów budzą poważne wątpliwości: spółki sportowe albo upadają, albo zapominają złożyć sprawozdania finansowe, z kolei w innych spółkach prokuratura postawiła zarzuty członkom rady nadzorczej w związku z przetargami, a ich tłumaczeniami jest zdaje się gapiostwo. Faktycznie, może lepiej by oni nie zabierali się za trudniejsze projekty).

* * *

Drugą przyczyną braku przestrzeni biurowej jest brak zainteresowania i doświadczenia ze strony lokalnych deweloperów w przygotowaniu takiej przestrzeni. Wiąże się to poniekąd z brakiem wsparcia ze strony samorządu, ale także z koncentracją na budownictwie mieszkaniowym, brakiem dostępu do kapitałów i dużym ryzykiem inwestycji.

Trzecim problemem Torunia jest słabość planów zagospodarowania przestrzennego, które nie uwzględniają warunków do powstania zabudowy biurowo-administrachyjnej.



* * *

W najbliższym czasie w Bydgoszczy powstanie kilkanaście tysięcy m2 nowoczesnej powierzchni biurowej. To bardzo duży wzrost w odniesieniu do istniejących zasobów, które dziś są na niższym poziomie niż w Toruniu (mimo że Bydgoszcz jest większym miastem).

Bydgoszcz przyciągnęła jednak w ostatnim czasie dużo więcej nowych inwestorów niż Toruń, przynajmniej jeśli chodzi o BPO. W cieniu inwestycji gminnych gospodarka Torunia rozwija się nadal całkiem dobrze, ale wydaje mi się, że w ostatnim czasie Bydgoszcz bardziej zwiększyła dynamikę wzrostu inwestycji i utrzyma przewagę w tempie rozwoju w najbliższych latach.

Sposób zarządzania naszym miastem niestety nie nadąża za zmianami na rynku i powinniśmy próbować wpływać na jego zmianę. Zdaję sobie jednak sprawę, że jeszcze nikomu się w Toruniu ta sztuka nie udała.

* * *

Myślę, że warto byłoby zacząć od pytania dlaczego w Toruniu mamy relatywnie mało inwestycji w tworzenie powierzchni biurowej i co możemy zrobić, aby zachęcić do jej budowania.

Kiedyś zachwycałem się perspektywą budowy Elana Biznes Parku, który w dużej części miał składać się z biurowców. Projekt ów nie został zrealizowany. Czas to zmienić, ale nie w ten sposób, że rząd zwolni z podatku i jeszcze sfinansuje budowę unijnymi grantami, a przychody trafią do ręki takiego "inwestora". Miasto powinno uwolnić urynkowić te tereny inwestycyjne, czyli uwolnić je od ograniczeń narzucanych przez strukturę właścicielską.


6 komentarzy:

  1. Obawiam się, że inwestycje przez naszych włodarzy rozumiane są jako kolejne drogi, mosty, węzły i hale. Mam wrażenie, że prezydent, który udzielając ostatniego wywiadu do GW mówił o zapóźnieniach sam je tworzy, zapominając, że ludzie po prostu się wyprowadzą z naszego miasta nie mając pracy.

    OdpowiedzUsuń
  2. Swoją droga kilka osób również zaproponowało ciekawą inwestycję, w miejsce dawnego Uniwersamu i części targowiska. Zamiast galerii widmo w tym miejscu powinna powstać przestrzeń biurowa.

    OdpowiedzUsuń
  3. Obok stoją bardzo zaniedbane biurowce przy Chełmińskiej zajmowane przez urzędy (min NFZ, WUP, US). Stan tych budynków pokazuje toruńskie podejście do biznesu.

    Urzędnicy toruńscy na czele z prezydentem kierują się wolnorynkowymi dogmatami które ukrywają ich brak zrozumienia jak konkretne działają rynki.

    U nas odpowiedź jest taka: "gdyby było zapotrzebowane to by powstawały - równowaga jest tam gdzie popyt przecina się z podażą". To są takie mądrości Krzysia Komana.

    Tymczasem tu mamy kilka rynków: dewelopera-inwestora, finansowy i najemcy. Zatrudnia najemca, buduje wykonawca, wykonuje wykonawca, finansuje bank lub fundusze, itd. Do tego dochodzą kwestie planistyczne, zapisy planów miejscowych, dostępność miejsc, analiza popytu, aktywne zarządzanie nieruchomościami, aspekty prawne, marketingowe...

    Gdyby samorząd toruński interesował się kwestią dostępności powierzchni biurowych mielibyśmy na ten temat analizy, preferencje, programy wsparcia. Ale naszych urzędników to po prostu nie interesuje.

    Nasi urzędnicy skupili się na współpracy z deweloperami: tu wstawić plombę, tam dać warunki zabudowy, tu zlecenie, tam przetarg... To jest świat w którym żyją, tak wygląda biznes z ich perspektywy.

    Analityczne podejście do podaży nieruchomości biurowych, narzędzia ograniczenia ryzyka inwestycji i wsparcia dla potencjalnych inwestorów na tym rynku powinny być jednym z ważniejszych zadań urzędu. Ale kto u nas jest za to odpowiedzialny? Nikt. Biuro obsługi inwestora to kilka osób, które pracują nad przygotowaniem katalogu nieruchomości na sprzedaż bo kosmicznych cenach.

    Bardzo ważna jest też sprawa terenów Elany. Ale o tym prasa nie napisze i żaden polityk nie wspomni. Sorry, taki mamy klimat.

    OdpowiedzUsuń
  4. Nowe biurowce w Trójmieście:

    http://www.trojmiasto.pl/wiadomosci/archiwum/nowe-biurowce-t33225.html


    A tu o tym jak rośnie trójmiejski rynek nieruchomości:

    http://dom.trojmiasto.pl/Trojmiasto-umie-walczyc-o-inwestorow-i-najemcow-n77257.html

    "- W czasie negocjacji używa się głównie twardych argumentów ekonomicznych, które inwestora skłonić mają do tego, aby wybrał trójmiejską lub - szerzej - pomorską lokalizację. Tymczasem pamiętać warto, że na koniec decyduje czynnik ludzki - podkreślała Teresa Kamińska, prezes zarządu Pomorskiej Specjalnej Strefy Ekonomicznej. - Ważnym argumentem jest komfort życia menadżerów, którzy mają tu zamieszkać; jaka jest dostępność szkół dla ich dzieci, czy również ich żony znajdą zajęcie. Prezentujemy nie tylko ofertę biznesową, ale także otoczenie, w którym żyjemy - i tu Trójmiasto wygrywa.

    Potwierdza to Magdalena Reńska, dyrektor gdańskiego oddziału agencji Jones Lang LaSalle.

    - W negocjacjach Gdańsk często konkuruje z Krakowem czy Wrocławiem, albo z Łodzią czy Lublinem. W tym pierwszym przypadku przechwalamy się jakością życia, w tym drugim dostępnością infrastruktury czy rozwiniętym szkolnictwem, a więc także dostępem do kadr. Coraz ważniejszym argumentem staje się także rozwijanie rynku magazynowego, który wciąż jeszcze nie jest tak atrakcyjny jak w Polsce centralnej czy południowej. Ale jest coraz lepiej."

    -----

    A teraz proszę sobie to porównać z toruńskim rynkiem nieruchomości gdzie deweloperzy to firmy rodzinne skupione wokół tych samych osób skoncentrowanych na okazyjnym kupowaniu działeczek w które można wsadzić plomby po znajomości z urzędnikami, którzy wydadzą decyzję o warunkach zabudowy...

    Biznes dla urzędnika z Torunia to postawienie apartamentowca na Starówce, gdzie incognioto kilku prominentnych urzędasów dostanie w prezencie za warunki zabudowy mieszkania na wynajem jako apartamenty dla turystów. Ot, taka premia motywacyjna czy fundusz emerytalny. Po to powstaje ten blok.

    Tymczasem w trójmieście mamy rynek inwestorów stawiających biurowce na potrzeby firm zagranicznych, znających międzynarodowe standardy i oczekiwania,

    Toruński deweloper chce kupić tanio działkę i drogo sprzedać mieszkanie.
    Trójmiejski deweloper umie także budować na wynajem, tzn. współpracować z funduszami którym sprzedaje gotowe powierzchnie biurowe po ich zasiedleniu, co odbywa się we współpracy z firmami konsultingowymi...

    Różnica między powiatem toruńsko-bydgoskim a metropolią trójmiejską jest kolosalna, dzieli nas przepaść.

    ...ale żaba Monika wróciła właśnie z Kochi gdzie biznes polegał na organizacji festiwalu (to pewnie słynna Puja) a Kulfon "wierzy w wolny rynek" a poza tym Toruń się rozwija, mamy już halę sportową wktórce będziemy mieli salę koncertową....

    Dzieli nas przepaść jeśli chodzi o złożoność projektów. W Toruniu to jest przetag na najniższą cenę. W Trójmieście - projekty wymagające współpracy, koordynacji wielu firm, pracy specjalistów i menadżerów.

    Na naszym rynku jedynym nieco bardziej złożonym projektem była rewitalizacja Bumaru, ale to udało się nawet we Włocławku (Wzorcownia) i tam wyszło o niebo lepiej niż u nas... We Włocławku inwestorem i wykonawcą była lokalna, bardzo innowacyjna firma. A co mamy w Toruniu? Firmy, które z nimi konkurować nie muszą bo dzielą rynek i rozpieszczają urzędników (ze wzajemnością).

    OdpowiedzUsuń
  5. Ogromnym toruńskim problemem jest to, że nawet gdybyśmy dziś zaczęli na poważnie myśleć o modernizacji i budowie powierzchni biurowej to będzie ona dostępna nie wcześniej niż za 2-3 lata. W tym czasie rynek się już nasyci i będzie o wiele trudniej znaleźć dobrych najemców: najlepsi już się osiedlą w trójmieście.

    Dlatego nie mogę patrzeć jak Kulfon z żabą Moniką i tym gronem wzajemnie głąszczących się po jajach samorządowców - społeczników wymieniają uprzejmości i intensywnie myślą o tym, że pora przystąpić do pracy. Nie trawię ludzi którzy dostają coś do roboty i wydaje im się, że myśląc o tym, że pora się wreszcie za to zabrać dokonują ogromnego wysiłku pracując dla lokalnej społeczności...

    A takich właśnie mamy radnych. Wszyscy - bez wyjątku - wydają się myśleć wyłącznie o jakiś swoich własnych interesach. A to festiwal, a to konsultacje społeczne, a to działeczki na przetargach, a to droga pod domem, a to warunki zabudowy, które podnoszą wartość...

    To nie jest problem braku wiedzy czy umiejętności. Oni po prostu skupiają się na czymś innym. Takim ludziom nie warto nawet pomagać - bo to tylko daje im więcej czasu na zajmowanie się własnymi interesami.

    Najbardziej irytuje mnie to ich przekonanie, że mają tyyyyyle czasu. A co tam opóźnienie, mówi Kulfon - 10 lat, jak z bicza trzasł, zleciało! Oni tak wszyscy pracują.

    OdpowiedzUsuń
  6. Ciekawe czy w odniesieniu do prognoz opublikowanych tutaj:
    http://stat.gov.pl/obszary-tematyczne/ludnosc/prognoza-ludnosci/prognoza-dla-powiatow-i-miast-na-prawie-powiatu-oraz-podregionow-na-lata-2014-2050-opracowana-w-2014-r-,5,5.html
    Ktoś się w ogóle zastanawia nad tym unijno-kredytowym szaleństwem ?

    OdpowiedzUsuń