Most na Waryńskiego

Most na Waryńskiego
Lata 70. Rys. inż. A. Milkowski. Sensowna lokalizacja trasy mostowej (zmieniona przez Zaleskiego)

czwartek, 22 stycznia 2015

Toruńskie sukiennice



Sympatyzuję z tym pomysłem bo jest bezczelnie utopijny a przez to stanowi fantastyczne wyzwanie.


źródło: torun.pl



Radni proponują ogłoszenie przetargu co prowadziłoby do zebrania ofert od kilku zagranicznych spółek stawiających galerie handlowe. Ostatecznie któraś z nich postawiłaby w tym miejscu blaszak z klimatyzacją i ochroną dającą zatrudnienie osobom z uprawnieniami do rent. Nad jego architekturą zachwycałby się architekt miasta Adam Popielewski a prezydent Michał Zaleski mógłby powiedzieć, że Toruń przyciąga inwestycje i tworzy miejsca pracy w handlu. Blaszak zyskałby na pewno jakąś dobrze sprzedającą się i łatwo wpadającą w ucho nazwę. Jego powierzchnia handlowa szybko znalazłaby najemców mimo wysokich czynszów w euro (czemu nie we frankach?) ustalonych przez właściciela - zagraniczny fundusz specjalizujący się przejmowaniu handlu detalicznego i kontroli nad lokalnymi rynkami Europy Środkowo-Wschodniej.


Pan Zawal i "jego" miejska spółka ma tak dalece rozwiniętą wyobraźnię biznesową, że stać ich było wyłącznie na stwierdzenie, że nie mają możliwości przeprowadzenia żadnych tego typu dużych większych inwestycji na terenie targowiska. (Jednocześnie jego wyobraźnia jest na tyle praktyczna że pozwala mu pobierać opłaty od handlowców, której część z nich przekazywać do budżetu).


W Warszawie podobny pomysł skończył się spektakularnym fiaskiem - mam na myśli Kupieckie Domy Towarowe przy Pałacu Kultury, które zostały zdobyte szturmem przez policję (po czym projekt Muzeum Sztuki został zarzucony). Warszawskim kupcom z hali targowej nie udało się zebrać kapitałów i zorganizować podmiotu zdolnego do realizacji projektu galerii handlowej. Prezydent Warszawy zdecydowała o usunięciu ich szpetnego blaszaka przed Euro 2012 spotykając się z twardym oporem właścicieli pawilonów i szczęk (nie chcieli przeprowadzać się do proponowanych lokalizacji).


----

Handlowcy z targowisk nie mają kapitałów, aby realizować duże przedsięwzięcia.

Toruńskie sukiennice są więc wizją utopijną, należą do grupy pomysłów, które biorą się z bujania w obłokach, a nie z realnej oceny swojego potencjału, doświadczenia, możliwości kapitałowych. Właśnie to jest zresztą głównym powodem mojej szczerej sympatii do tej inicjatywy: mam różne pomysły, wiem że są nierealne ze względu na brak finansowych możliwości i know-how oraz awersję do ryzyka.

Chyba nikomu w Polsce się jeszcze nie udało zrealizować takiego projektu jak toruńskie sukiennice. Chciałbym więc, aby Toruń również spróbował zmierzyć się z wyzwaniem zrodzonym z marzeń i bujania w obłokach zaczynając od analizy przyczyn fiaska poprzednich prób.

* * *

Czy możemy być pierwszym miastem w którym polski handel dostanie szanse na wyjście ze szczęk i brudu na źle zarządzanych miejskich targowiskach by konkurować z kapitałami zagranicznymi zaangażowanymi w przejmowanie powierzchni handlowej w naszych miastach?

Spółki zagraniczne mają akurat tyle kapitału aby postawić blaszak - który nazwą "Copernicus" czy "Plaza" - i wynajmować w nim powierzchnie polskim firmom pobierając od nich czynsz w euro (tym samym eliminując ryzyko kursowe dla swych inwestorów). My zaś nie umiemy postawić własnego blaszaka i nim zarządzać, będziemy więc płacić za tę usługę inwestorom, których nigdy na oczy nie widzieliśmy bo chowają się spółkach które zarejestrowane są bardzo daleko stąd i których struktura właścicielska jest bardzo skomplikowana. Nie umieją tego radni, nie umie tego pan Kazimierz Zawal i pan prezydent Zaleski.


Jeśli nie chcemy widzieć procesu, który pozbawia nas kontroli nad handlem i nie umiemy wypracować koncepcji, która pozwoliłaby mieszkańcom Torunia brać udział w w konkurencji z kapitałem zenętrznym - czyli tworzyć i kontrolować powierzchnię handlową na terenie miasta - to oddamy cały handel detaliczny w mieście w ręce kapitałów zagranicznych bez walki, z uśmiechem na ustach.

Nie jestem przeciwnikiem zamykania się na konkurencje zewnętrzną ale nie podoba mi się, że nie mobilizuje ona nas do działania, aby obronić i wspierać własny rynek. Dopiero potem można myśleć o eksporcie i ekspansji kapitałowe który są źródłem dobrobytu dla obecnych w Toruniu funduszy rynku nieruchomości komercyjnych.

* * *

Optymalna, moim zdaniem, struktura finansowania przedsięwzięcia "toruńskie sukiennice" wygląda następująco: 25% pomysłodawcy, 25-45% samorząd, 25-50% banki (lub inwestorzy bierni), przy czym samorząd wychodzi z tego projektu po zakończeniu budowy i wynajmie powierzchni handlowej (samorządowe udziały przejmują pomysłodawcy bo sensownej dla wszystkich cenie).

Toruński samorząd ustami radnych pyta tymczasem kupców "czy mają kapitał" a potem drąży "jak zamierzają sfinansować swoje przedsięwzięcie". To są pytania nie na miejscu. Może lepiej zapytać: "a jak możemy wam pomóc zrealizować waszą wizję"? W końcu teraz mieliśmy mieć czas mieszkańców. Czas na ich pomysły i inicjatywy.

Z perspektywy samorządu traktowałbym pomysł na sukiennice w kategoriach inwestycji, a nie w kategoriach "ile nam wpłacicie do budżetu w ciągu najbliższych 30 lat". Przypominam, że rozmowa prowadzona jest z ludźmi którzy już wpłacają pieniądze do naszego budżetu, utrzymują pensje pana Kazimierza Zawala, pana Michała Zaleskiego (i pana Adriana Rynkowskiego).

Zgadzam się, że dla kupców sukiennice to pewnie forma zabezpieczenia emerytalnego. Oni tam nie będą handlować, raczej będą wynajmować powierzchnię, pobierać dywidendę lub sprzedadzą swoje udziały. Czy to źle?

Samorząd jest od tego, aby pomagać swoim mieszkańcom bogacić się. Ci ludzie wiele lat pracowali na targowisku w warunkach bardzo trudnych.

* * *

Wydaje mi się, że już tyle razy podobne projekty się nie udawały, że czas najwyższy tę złą passę przełamać. Nie potrzeba aż tak wiele: przede wszystkim trzeba sięgnąć po sprawdzone wzorce i doradców. Tak zrobiono we Włocławku i się udało. Kolejnym priorytetem jest ustalenie udziałów w zyskach i roli partnerów, którzy przystępują do przedsięwzięcia. Tylko wówczas, gdy wszyscy zagrają w otwarte karty i zabezpieczą swój interes takie przedsięwzięcie ma cień szansy na powodzenie. Uczestników jest bowiem zbyt wielu a zarządzanie musi zostać scentralizowane, skupione i powierzone profesjonalistom przy czym interesy inwestorów muszą być zabezpieczone.

Najłatwiej machnąć ręką. Nieco trudniej jest coś zrobić, ale nie wystarczy zrobić byle co, bo dotychczas zawsze kończyło się to bardziej lub mniej spektakularną porażką. Mamy jednak tylu specjalistów od start-upów i inkubatorów, a jednocześnie tak duże środki unijne, że trudno mi pogodzić się z tym, że nawet nie próbujemy realizować takich fajnych projektów, które od lat okazują się bardzo zyskowne dla zagranicznych inwestorów.


Wokół tego podobnych zagadnień krążyłem w poprzednich wpisach:

http://www.nowomostowa.torun.pl/2015/01/biura-czy-galerie.html
http://www.nowomostowa.torun.pl/2015/01/kiedy-reits-w-polsce.html

oraz sugerując przed wielu laty budowę Regionalnego Centrum Promocji Produktów Spożywczych.

18 komentarzy:

  1. relacja z Pomorskiej:

    http://www.pomorska.pl/apps/pbcs.dll/article?AID=/20150123/TORUN01/150129622

    i z Nowości:
    http://nowosci.com.pl/326273,Targowisko-przy-Szosie-Chelminskiej-w-Toruniu-ma-zmienic-oblicze.html

    http://nowosci.com.pl/326489,Uchwala-o-wydzierzawieniu-czesci-targowiska-pod-hale-wstrzymana.html


    artykuły sprzed roku z Nowości:
    http://nowosci.com.pl/250400,Torunskie-Sukiennice-budza-emocje.html
    http://nowosci.com.pl/255578,Gdzie-zaparkuja-Torunskie-Sukiennice.html

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. Moim zdaniem z tych artykułów dość jasno daje się wyczytać, że główną przeszkodą w poprawieniu warunków dla handlu na targowisku jest spółka Targi Toruńskie i jej interesy polegające na ściąganiu opłat od kupców, odprowadzaniu zysków do kasy miasta zamiast inwestycji poprawiających konkurencyjność tego miejsca.

      Targi Toruńskie zarządzają bardzo atrakcyjnym terenem. I nie mają żadnej wizji rozwoju i wykorzystania potencjały centralnie położonego terenu.

      TT to spółka, która nie reprezentuje interesów kupców i handlowców - tylko nijasny interes kogoś zupełnie innego.

      Gdyby zamiast TT terenem targowiska zarządzał ktoś kto prowadzi na targowisku interesy - a nie tylko pobiera opłaty za nic-nie-robienie - wówczas ten teren wyglądałby zupełnie inaczej, był ładnie zagospodarowaną częścią miasta która tworzy miejsca pracy i zapewnia mieszkańcom dostęp do dóbr konsumpcyjnych których nie ma w supermarketach i discountach (świeże produkty spożywcze, regionalne, wprost od producentów).

      Usuń
    2. z art. w Nowościach:
      "Hala targowa miałaby powstać w miejscu części Targowiska Miejskiego przy Szosie Chełmińskiej. Obecnie teren dzierżawi spółka miejska, Targi Toruńskie"

      Jak rządzi na tym terenie Kazimierz Zawal widać gołym okiem. Nic dziwnego, że pojawia się inicjatywa by "coś zmienić" - bo Zawal nie zamierza nic zmieniać tylko dalej brać kasę, a nikt Zawalów nie zmieni do emerytury czego przykładem jest żona pana Kazimierza, były dyr. MZK.

      Usuń
  2. Są dwa sposoby realizacji tego przedsięwzięcia:

    1) inwestorem są kupcy-handlowcy, a samorząd wspiera ich kapitałowo
    2) inwestorem jest samorząd a kupcy-handlowcy mają możliwość wejścia kapitałowego w taki projekt

    Prawdę mówiąc, bezpieczniejsza jest ta druga wersja, ale wymagałaby zmian sposobu zarządzania Targami Toruńskimi, które wystąpiłyby w roli inwestora projektu wartego mniej więcej tyle ile sala koncertowa na Jordankach.

    "Toruńskie sukiennice" nie powinny być projektem obliczonym na budowę taniego budynku hali kupieckiej. To jest centrum miasta, pełniące ważne funkcje.

    Ja jestem za tym, aby tam powstało Centrum Promocji Regionalnych Produktów Spożywczych.

    Centrum miałoby charakter targowiska dla handlu warzywami, owocami, wędlinami, nabiałem, pieczywem, itd.

    Dodatkowo byłoby tam miejsce na biura dla firm związanych z handlem, obrotem, pośrednictwem w obrocie produktami spożywczymi.

    Potrzebna byłaby też przestrzeń na gastronomię (opartą na lokalnych produktach spożywczych) i rozrywkę, a więc np. konkurencyjne dla Cinema City sale kinowe (multipleks).

    Wydaje mi się, że biura z Przysieka (Centrum Doradztwa Rolniczego) mogłyby zostać przeniesione w to miejsce.

    To jest projekt pod środki europejskie, ale o charakterze komercyjnym, o wartości mniej więcej 300-400 mln zł, do realizacji etapami.

    OdpowiedzUsuń
  3. "- Rozmawialiśmy z instytucjami finansowymi, które są gotowe sfinansować to zamierzenie - mówi Wiliński. - Spółka będzie działać jak deweloper. Kupcy sami będą finansować lokale np. w 20 proc. ze swoich pieniędzy i w 80 proc. z kredytu. Przy siedmiu latach spłaty wspólnik będzie płacić 65 zł. A teraz za dzierżawę na targowisku płacimy 40-50 zł za chodniki i pawilony."

    To jest nierealne. Inwestorzy na poziomie 65 zł czy 40-50 zł to nie inwestorzy tylko gołodupcy. To jest biznesplan zlepiony pod kątem możliwości a nie pod kątem potrzeb - a więc nie ma żadnych szans na powodzenie.

    ----

    Ja bym to widział tak:

    - najważniejszą sprawą dla miasta jest określenie przyszłości terenu między Chełmińską a Staromostową w formie masterplanu, w którym teren targowiska miałby zostać zabudowany w taki sposób, aby na najbliższe 100 lat ukształtować rolę tego obszaru miasta. "Toruńskie sukiennice" to nie jest projekt za 50-65 zł. To ma być przedsięwzięcie które będzie przynosiło dochód przez 50 lat a więc musi być robione z głową.

    - dobry projekt to podstawa sukcesu. Projekt najtańszy będzie zawsze albo najdroższy w realizacji albo najmniej rentowny. Ja bym się posunął do twierdzenia, że najdroższy projekt okaże się najbardziej rentowny.

    - Jak się już ma projekt dla całego obszaru można myśleć o dzieleniu go na fragmenty: jednym będą "sukiennice" ale wydaje mi się, że na terenie targowiska jest miejsce na przynajmniej kilka ważniejszych budynków (projektów). Tam mogą być biura, targowisko, galeria handlowa, jest już discount i multipleks. Brakuje tego, czego w ogóle Toruniowi brakuje, tzn. wizji. Ani radni, ani Zaleski takiej wizji dla terenu między Chełmińską a Gałczyńskiego i Bema nie mają.

    - kolejną sprawą jest finansowanie i wydaje mi się, że samorząd powinien brać na siebie koszty pośrednie, infrastrukturalne a oferować inwestorom (z Torunia i spoza miasta) atrakcyjne warunki, tzn. gotowy projekt stanowiący element całości, który wymaga wyłącznie nakładów na ściany i wyposażenie (bo cała infrastruktura już jest doprowadzona).

    - wydaje mi się, że to co się sprzedaje to "wizja" - jak ten teren ma wyglądać za 5 lat. W całości. Należy przygotować założenia funkcjonalno-przestrzenne, projekt budowlany, wizualizacje.

    - Kluczem są dobre założenia funkcjonalno-przestrzenne i biznesplan. Od ich przygotowania są eksperci. Jest tylko kilka firm w Polsce które potrafią takie projekty realizować.

    - stworzenie Nowego Centrum Miasta na obszarze śródmieścia, miedzy Chełmińską, Gałczyńskiego i Bema, będzie zagrożeniem dla interesów toruńskich galerii handlowych które wiadomo kogo sponsorują.

    OdpowiedzUsuń
  4. Wojciech Giedrys rzuca pisowski cień na "Toruńskie sukiennice"

    http://wojciechgiedrys.redblog.pomorska.pl/2015/01/23/jak-nie-wiadomo-o-co-chodzi/

    Moim zdaniem dzierżawienie działek na 30 lat spółkom bez kapitału i potencjału do realizacji mgliście nakreślonych planów jest błędem. Samorząd powinien jasno określić przyszłość całego kwartału między Bema, Gałczyńskiego i Chełmińską a następnie realizować w partnerstwie publiczno-prywatnym poszczególne elementy całości. Najgorszym rozwiązaniem jest wydzierżawienie a potem się zobaczy co będzie. Bo wtedy nic nie będzie - najemca nie może obciążyć hipotecznie gruntów, nie dostanie kredytu, nie ma kapitału więc tak naprawdę będzie hamował zagospodarowanie tej działki. Samorząd może pomagać finansowo w realizacji takich pomysłów ale zasady na jakich projekt będzie realizowany i wkład partnerów powinny być ustalone przed podpisaniem umowy dzierżawy, po sporządzeniu założeń funkcjonalno-przestrzennych, przeznaczenia działek, założeń biznesowych i finansowych.

    OdpowiedzUsuń
  5. Covent Garden:

    http://commons.wikimedia.org/wiki/File:Covent_Garden_Interior_May_2006_crop.jpg

    The interior of the former vegetable market

    Covent Garden: The Fruit, Vegetable and Flower Markets

    W tym kierunku ten obszar mógłby się rozwijać - do tego biura, administracja, urzędy, rozrywka

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. http://www.iphotographermag.com/covent-garden-sunset-ludwig-wagner/

      Usuń
    2. http://www.fruitexpo.pl/

      Usuń
  6. http://www.italymagazine.com/featured-story/foodie-paradise-eataly

    "Eataly is the brainchild of Oscar Farinetti. An 80 million euro investment transformed Rome’s Ostiense train station into a food court spanning 17,000 square metres over four floors, selling seasonal, local, top notch Italian products. A Fortnum and Mason, of sorts. Following the success of Eataly stores in New York and across Japan, it was time to bring Italy to Italy, so to speak."

    Super pomysł.

    OdpowiedzUsuń
  7. Właśnie pomysł jest kluczem w sprawie "toruńskich sukiennic". Jaki tam jest pomysł? Tania budowa obiektu handlowego? To nie jest pomysł atrakcyjny dla miasta, które chce się rozwijać i zwiększać swoją atrakcyjność.

    Ten włoski pomysł jest genialny. On działa. To sprawdzona formuła, którą wystarczy przenieść na grunt polski, toruński, regionalny.

    OdpowiedzUsuń
  8. http://www.pinkhungry.com/soho-food-market-zbiera-jedzenie-z-ulicy/

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. http://www.theguardian.com/travel/2014/dec/01/top-10-food-markets-europe-berlin-vienna-london

      Usuń
    2. Rotterdam:

      Ranking Guardiana:

      1. Markthal, Rotterdam
      Rotterdam’s new €175m Markthal is a sensory explosion. The building, by Dutch architects MVRDV, opened in October and is the shape of an extruded horseshoe – into which flats are plugged, which then make up the Markthal’s roof. Beneath this there are 100 shops and food stands on terraces. You can eat spicy sausage rolls from Suriname, or frozen yoghurt made at Amy’s. For grandma’s Christmas present, what could beat an entire wheel of Gouda cheese, or a leg of jamon Iberico from one of the butchers? The whole place is open late and is designed to be lively – there are bars too.

      http://markthalrotterdam.nl/en/

      ----------

      Tego w Polsce jeszcze nigdzie nie ma. I dlatego musi się udać, zwłaszcza w województwie którego najważniejszym przemysłem jest przemysł spożywczy.

      Usuń
    3. "The first indoor market in the Netherlands will open its doors in Rotterdam in October 2014

      Stockholm, Barcelona, Valencia, Copenhagen. Almost every large city has one: an indoor food market. A lively market hall which is bursting at the seams with fresh fish, warm bread, tender meat, countless different cheeses and freshly harvested vegetables.

      A market where shopping is an experience and where you can go to enjoy a drink or grab a bite to eat."

      http://markthalrotterdam.nl/en/the-concept/

      Usuń
    4. Unia Europejska podobno zamierza zakazać sprzedaży produktów spożywczych pod chmurką:)))

      http://www.archdaily.com/553933/markthal-rotterdam-mvrdv/


      "In October 2004 the team of Provast developers and architecture studio MVRDV won a competition organised by the city of Rotterdam for the design and construction of a market hall at Binnenrotte. The municipality wanted to extend the existing open air market with a covered addition. According to stricter European rules in the future the open air sale of fresh and chilled food would not be permitted anymore. Next to this the municipality wanted to augment the amount of inhabitants in the city centre in order to create more capacity for the services in the area. The demanded programme – housing, parking and a market hall – asked for an obvious solution: two residential slabs with an economically constructible market hall in between. Provast and MVRDV had seen in the South of Europe that these kind of market halls are often dark, introverted buildings with little connection to the surrounding urban area. The Markthal in Rotterdam however was to be an important impulse in the development of the ‘Laurenskwartier’ (Laurens quarter) neighbourhood and had to strengthen the Eastern side of the city centre. A highly public, open building with good accessibility was needed. The team decided to just flip the two slabs and market which led to a larger hall with two wide openings towards the city. In order to make the construction more efficient a curve was chosen that fitted a traditional elevator core. By adding some space to the lower floors for extra retail space the current volume of the arch emerged 120 meters long, 70 meters wide and 40 meters tall."

      Usuń
    5. http://www.roughguides.com/gallery/fantastic-food-markets/#/0

      Usuń
  9. Mercado San Miguel, Madryt

    https://www.google.pl/search?q=Mercado+San+Miguel&sa=X&espv=2&biw=1280&bih=685&tbm=isch&imgil=JGCtzy9XlA0z9M%253A%253BWrF0ui4WwxDCDM%253Bhttp%25253A%25252F%25252Finmadrid.org%25252FMadrid%25252Fmercado-de-san-miguel-best-tapas-in-madrid%25252F&source=iu&pf=m&fir=JGCtzy9XlA0z9M%253A%252CWrF0ui4WwxDCDM%252C_&usg=__K3xb9iOFzgU71cTFgkv5VxfxfZk%3D&ved=0CEkQyjc&ei=etnEVObBIYHtUMashEA#imgdii=_

    OdpowiedzUsuń