Most na Waryńskiego

Most na Waryńskiego
Lata 70. Rys. inż. A. Milkowski. Sensowna lokalizacja trasy mostowej (zmieniona przez Zaleskiego)

sobota, 3 stycznia 2015

Kiedy REIT zagości w Polsce?


REITS - Real Estate Investment Trusts, 
czyli jeden ze sposobów na nowoczesne budownictwo,
deficyt mieszkań i powierzchni komercyjnej


W komentarzach do poprzedniej notatki znalazłem się na tropie internetowych poszukiwań prowadzących od inwestycji realizowanych przez Pirelli RE (obecnie Prelios) do inwestycji koncernu De Agostini, który przejął kontrolę nad największą włoską firmą zarządzającą funduszami nieruchomości, IdeaFemit, powstałą z połączenia Femit i North Atlantic RE. 

Działalność tych trzech największych włoskich funduszy, tzn. Pirelli RE, Femit i North Atlantic RE, została zainicjowana w wyniku współpracy nieistniejącego już banku Lehman Brothers (poprzez spółkę Lehman Brothers RE) z włoskimi partnerami. 

Powszechnie przyjmuje się upadek LB ogłoszony 15 września 2008 roku za początek globalnego kryzysu finansowego. 




LB był mocno zaangażowany w transakcje MBS i CDO na rynku sub-prime; początkowo działał jako market-maker zarabiając na wspieraniu sekurytyzacji, głównie dla Fannie Mae i Freddie Mac. Z czasem jednak zaczął utrzymywać w swoim portfelu te instrumenty stając się inwestorem dla papierów tych dwóch agencji.

Ale Lehman nie inwestował tylko na rynku sub-prime, w portfelu miał również również instrumenty zabezpieczone nieruchomościami (na zasadzie equity backed czy mortgage backed) w Europie, min. we Włoszech i to były nieruchomości z grupy "prime". Co więcej, Lehman specjalizował się w obsłudze transakcji i zarządzaniu funduszami RE, z czego dochód nie wiązał się z ryzykiem: występował jako asset manager lub jeden z partnerów spółki zarządzającej.

* * * 

Na rynku nieruchomości Lehman działał w oparciu o ustawę Kongresu USA z 1960 r o REITS. Celem tej ustawy było umożliwienie szerszemu gronu inwestorów uzyskiwanie korzyści z inwestycji w nieruchomości przy ograniczonym ryzyku. 

Nie chciałbym głęboko wchodzić w specyfikę REIT bo o tym można sobie poczytać sporo w sieci. Chciałbym wrócić do włoskiego equity REIT IdeaFermit, który dziś zarządzany jest przez De Agostini Capital, a który został stworzony w oparciu o doświadczenie Lehmana.

Nie ulega dla mnie wątpliwości, że zarządzanie funduszem jest najbardziej lukratywnym elementem całego interesu i nie wiąże się z ryzykiem. W poprzednim wpisie (a zwłaszcza w komentarzach) skupiałem się na tym wątku, teraz chciałbym podkreślić korzyści jakie uzyskują inwestorzy i gospodarka oraz ryzyko jakie wiąże się z tego typu instrumentami oraz możliwości jego ograniczenia.

* * *

Jak to wygląda w Polsce? Nie mamy krajowych REIT, czyli funduszy wyspecjalizowanych w tworzeniu szerokiego portfolio nieruchomości komercyjnych bądź mieszkalnych. 

Jeśli chodzi o nieruchomości komercyjne to Polska jest po prostu terenem oddawanym bez walki zachodnim funduszom inwestycyjnym i większym lub mniejszym grupom kapitałowym.

Jeśli zaś chodzi o nieruchomości mieszkaniowe to mieliśmy próbę tworzenia trustów w ustawie o TBS, a obecnie w budownictwo czynszowe angażowany jest BGK. Można jednak podejść do tego z drugiej strony, tzn. z wykorzystaniem instrumentu RMBS - wówczas byłaby możliwość dokonania nowego otwarcia na tym rynku dla budownictwa opartego na nabywaniu mieszkań własnościowych. W tym wypadku jednak konieczne byłoby utworzenie polskich odpowiedników Fannie Mae i Freddie Mac, czyli agencji przeprowadzających sekurytyzację.

* * *

Niskie stopy procentowe z jednej strony a z drugiej ryzyko wynikające z zaangażowania kapitałów zagranicznych to główne czynniki wskazujące na potrzebę stworzenia polskich regulacji podobnych do REIT obowiązujących w USA. 

Brak regulacji nie rozwiąże jednak podstawowego problemu, tzn. ten rynek sam się nie stworzy - głównie ze względu na konieczność zaangażowania dużych kapitałów i duże ryzyko. REIT idealnie jednak wpisuje się w schemat partnerstwa publiczno-prywatnego, zwłaszcza na szczeblu samorządowym co pozwalałoby ograniczyć ryzyko do akceptowalnych na rynku poziomów.

Zagospodarowanie dużych powierzchni miast w sposób spójny i zorganizowany wymaga sporządzenia master-planu i zaangażowania bardzo dużych kapitałów. Samorząd (a raczej partnerstwo kilku samorządów miejskich) idealnie pasuje do roli animatora rynku, posiada kapitał założycielski (grunty) a udział jednostki publicznej ogranicza ryzyko i ułatwia staranie się o dodatkowe gwarancje przy pozyskiwaniu kapitału.

* * *
Włoskie fundusze działające w ramach IdeaFermit powstały i funkcjonują w oparciu o następujący model:

1. spółka zarządzająca przyciąga inwestorów (pasywnych, głównie instytucjonalnych) i tworzy fundusz RE
2. środki funduszu RE inwestowane są w nieruchomości komercyjne na wynajem oraz w podnoszenie wartości tych nieruchomości
3. czynsze z najmu stanowią przychody funduszu, które wypłacane są w formie dywidendy kilka razy w roku (po odliczeniu kosztów zarządzania)
4. fundusze są zamknięte, na czas określony (ok 10-15 lat)
5. jednostki funduszu są przedmiotem obrotu na giełdzie
6. fundusze zaciągają kredyty których zabezpieczeniem są nieruchomości

Taki model finansowania inwestycji w nieruchomości biurowe i handlowe będzie bardzo ciekawy i atrakcyjny zarówno dla polskiego inwestora finansowego jak i deweloperów. Jest też bardzo dobrym sposobem dla samorządów na kształtowanie rozwoju miast.

Wydaje mi się również, że nasz siermiężny model rynku nieruchomości mieszkaniowych w którym nadal dominują spółdzielnie i deweloperzy również wymaga uzupełnienia o kilka ogniw, takich jak RMBS. Przy okazji warto pamiętać, że Fannie Mae i Freddy Mac powstały w czasach wielkiego kryzysu lat 30-tych a ich działalność miała wspierać amerykański odpowiednik polskich skok-ów, ale to już inna bajka.


* * * 

Chciałem napisać, że Górnośląski Park Przemysłowy sp z o.o. (który kupił nieruchomości po producencie makaronów Malma) jest przykładem raczkującego polskiego REIT. Z tym jest jednak pewien problem.

Górnośląski Park Przemysłowy sp. z o.o. (GPP Business Park) jest właścicielem nieruchomości którą odkupił lub przejął od spółek samorządowych i z której pobiera pożytki. Właścicielem GPP są zamknięte fundusz inwestycyjne: Silesia House, Galicja i Penton I, oraz prezes GPP, pan M. Czarnik. Fundusze zarządzane są przez TFI Penton.

W klasycznym REIT (np. we Włoszech) fundusz jest właścicielem nieruchomości a inwestorami funduszu są inne fundusze, bądź firmy, rzadziej inwestorzy indywidualni. Zarządzanie funduszem polega na zarządzaniu nieruchomościami w imieniu funduszu, czyli inwestorów, którzy są ich właścicielami. W przypadku GPP Business Park mamy zaś do czynienia z ukryciem inwestorów spółki w funduszach, za pośrednictwem której nadzorują jej działalność inwestycyjną.

* * *

REIT jest bardzo atrakcyjnym modelem finansowania dużych inwestycji. Umożliwia w dość łatwy sposób tworzenie dużych konsorcjów kredytowych w których ryzyko i duże koszty finansowe są właściciwie zdywersyfikowane. Jednocześnie jest to instrument dość płynny, który w łatwy sposób może zostać zbyty. 

Wydaje mi się, że warunkiem zafunkcjonowania REIT jest jego inicjacja przez wiarygodnego partnera, tzn. bank, grupę banków, grupę funduszy inwestycyjnych lub jednostki państwowe czy samorządowe (spółki z gwarancjami samorządu czy państwa).

Na razie to tyle.



6 komentarzy:

  1. dopisałem trochę o tym GPP Business Park bo chzba jest z tym jakiś problem

    OdpowiedzUsuń
  2. Powstanie funduszy typu REIT w Polsce to kwestia czasu, Niskie stopy bardzo temu sprzyjają. Chodzi w gruncie rzeczy o to, że wiele osób zamyka dziś lokaty bankowe i inne tego typu bezpieczne inwestycje ze względu na niskie oprocentowanie - oczekuje zaś wyższego oprocentowania (na poziomie 5-6% pa) przy wysokim, podobnym do bankowego poziomie bezpieczeństwa.

    Dla banków REIT to sposób na zatrzymanie uciekających lokat i obniżenie kosztów pieniądza (bo aktywne zarządzanie nieruchomościami to źródło przychodów). Dlatego to banki powinny być przede wszystkim zainteresowanie aby oferować klientom (zwłaszcza dużym) instrument alternatywny do lokaty o wysokim poziomie bezpieczeństwa a jednocześnie wyższym oprocentowaniu.

    REIT idealnie pasuje do tego schematu; zasadnicze obawy nadzoru finansowego i grupy monitorującej ryzyko systemowe będzie jednak budziła kwestia ryzyka.

    Ja bym jednak podkreślił konieczność regulacji tej kwestii, tzn, zasad tworzenia, funkcjonowania i likwidacji funduszy RE w Polsce. Bo takie fundusze będą się tworzyć samoistnie w gospodarce o niskich stopach procentowych i dużym zapotrzebowaniu na nowoczesną przestrzeń komercyjną, biurową, mieszkaniową. Model amerykański jest sensowny bo wprowadza obowiązek wypłaty cyklicznej dywidendy i jej pułap. Bez tych warunków (czyli stałej renty) mielibyśmy instrument akumulujący zyski i ryzyko...

    OdpowiedzUsuń
  3. http://en.wikipedia.org/wiki/Real_estate_investment_trust#Germany

    Germany is also planning to introduce German REITs (short, G-REITs) in order to create a new type of real estate investment vehicle. Government fears that failing to introduce REITs in Germany would result in a significant loss of investment capital to other countries. Nonetheless there still is political resistance to these plans, especially by the Social Democratic Party).

    A law concerning G-REITs was enacted 1 June 2007, and was retroactive to 1 January 2007:[38]

    REITs will have to be established as a corporation "REIT-AG" or "REIT-Aktiengesellschaft".
    At least 75% of its assets have to be invested in real-estate.
    At least 75% of the G-REIT's gross revenues must be real-estate related.
    At least 90% of the REIT's taxable income has to be distributed to its shareholders through dividends.
    The corporation is income-tax-exempt, but the shareholders will have to pay individual income tax on the dividends.
    Some restrictions apply on establishing residential REITs
    The German public real estate sector accounts for 0.21% of the total global REIT market capitalization. Three out of the four G-REITS are also represented in the EPRA index, an index managed by the European Public Real Estate Association (EPRA).[39]

    -------------------------------------

    Regulacje niemieckie odpowiadające tym amerykańskim.

    --------------------------------------------
    Jednym z kluczowych aspektów REIT jest cykliczna wypłata dywidend i przeznaczanie na dywidendy 90% zysków funduszu.

    Drugi ciekawy aspekt to brak CIT dla REIT - opodatkowane są tylko dywidendy.

    OdpowiedzUsuń