Most na Waryńskiego

Most na Waryńskiego
Lata 70. Rys. inż. A. Milkowski. Sensowna lokalizacja trasy mostowej (zmieniona przez Zaleskiego)

sobota, 17 stycznia 2015

Czy rząd i NBP powinni pomóc w spłacie kredytów we frankach?


Przedwcześnie trąbiłem o potrzebie pomocy 
klientom spłacającym kredyt we frankach 


Jestem w trakcie robienia symulacji sytuacji klienta z kredytem we frankach i mieszkaniem kupionym przed laty na taki kredyt. Im bardziej się im przypatruje tym bardziej krytycznie oceniam swoje impulsywne zawołanie o potrzebie pomocy tym ludziom. 

Aby zilustrować kluczowe wnioski posłużę się kilkoma przykładami.




Weźmy sytuację sztywnego kursu walutowego chfpln w całym okresie spłaty kredytu który wynosi 30 lat. Wszystkie warunki kredytów są identyczne z wyjątkiem wysokości oprocentowania, który dla kredytu w złotych wynosi wibor 3M (pln) + marża, natomiast dla klienta płacącego we frankach stawką będzie libor chf 3M + marża. Jeśli marża w obu przypadkach wynosi 1.5pp to rata kredytu w złotówkach będzie w całym okresie kredytowania wyższa aż o 33%.

Lubię posługiwać się tą uproszczoną zależnością: rata złotówkowa jest wyższa o 33% od frankowej (rata frankowa jest więc niższa o 25% od złotowej), więc dopiero aprecjacja kursu o 33% w stosunku do kursu po jakim nastąpiła wypłata kredytu sprawia, że rata kredytu frankowego wynosi tyle ile rata kredytu w złotówkach.

Jeśli więc ktoś kiedyś wziął kredyt we frankach po sztywnym kursie 3,27 zł to po aprecjacji franka do dzisiejszego poziomu 4,34 zł zapłaci w złotówkach taką samą ratę jak ktoś, kto wziął kredyt złotówkowy. 

Różnica oprocentowania kredytu we frankach i w złotych która w minionych latach utrzymywała się na względnie stabilnym poziomie sprawia, że kredyt złotówkowy był znacznie droższy niż kredyt frankowy.

* * * 

Aby uprościć podliczanie poniesionych strat klienta z kredytem we frankach można sprawdzić ile rat zapłacił on po kursie wyższym o 33% od kursu po jakim nastąpiła wypłata kredytu a potem zsumować wartość uzyskanych kwot straty na każdej takiej racie. Dalej trzeba również zsumować raty zapłacone po kursie nie przekraczającym kursu wyższego o 33% od kursu po jakim kredyt został wypłacony by podobnie podliczyć zyski. Idealnie byłoby jeszcze wszystkie te zyski i straty zdyskontować według jakieś zaproponowanej stopy wolnej od ryzyka by wziąć pod uwagę wartość pieniądza w czasie (zmiennej, np. oprocentowania depozytu 2-3M).

Wyniki takich symulacji przybliża tabela poniżej. W kolumnie po lewej prezentowane są średnie kursy franka w ciągu roku w latach 2005-2014


na podstawie danych NBP

W prawej części znajduje się wskaźnik wzrostu kursu w latach kolejnych po roku wypłaty, np. dla kredytu wypłaconego w 2007 roku po kursie 2,31 zł wskaźnik 116% w 2009 roku to po prostu odniesienie kursu z 2009 roku (2,87 zł) do kursu 2,31 zł z 2007 r. 

Kolorem zielonym oznaczyłem wskaźniki niższe niż 130% a czerwonym wyższe niż 130%. 

W ten sposób widzimy, że osoby które wzięły kredyt w 2004 roku po kursie 2,93 zł przez pierwszych 6 lat do 2010 roku płaciły raty po kursach niższych a dopiero od 2011 roku płacą raty wyższe, jednak wciąż nie na tyle wysokie aby skompensować niższe oprocentowanie jakie jest na franku, z którego wynika niższa o ok 25% wysokość miesięcznej raty kredytu (bez ryzyka kursowego).

* * *

Posiadacze kredytów we frankach będą kwestionowali sens brania pod uwagę oprocentowania kredytów, gdy wibor na pln przekraczał 4%. Nie dam się jednak przekonać aby abstrahować od cen mieszkań  czy wartości siły nabywczej. 

Średnie wynagrodzenie w latach 2004-5 roku wynosiło 2.3 tys zł, zaś w 2013 roku:  3.6 tys zł, co oznacza wzrost o ponad 50%. Jednocześnie ceny mieszkań w tym okresie również wzrosły o 50%. Tymczasem rata kredytu we frankach nie zmieniła wartości, zmienił się wyłącznie kurs walutowy jednak nie do tego stopnia aby pochłonąć zyski kogoś, kto kupił mieszkanie 10 lat temu za kredyt we frankach. 

W tej sytuacji proszę sobie przeprowadzić eksperyment polegający na wyliczeniu wysokości stałej raty kredytowej w złotych dla kredytu na 100% dzisiejszej wartości swojego mieszkania i na ten sam okres na jaki zaciągnięty został kredyt we frankach. Nie sądzę aby pojawiła się strata gdy kredyt zaciągany był przed 2007 rokiem.

Niepewność dotycząca poziomu LTV dla kredytów we frankach jest moim zdaniem również przesadzona. Przy bardzo niskich stopach prawie całość raty stanowi część kapitałowa, a skoro te kredyty spłacane są już przynajmniej 7 lat można założyć że ok 20% ich wartości zostało spłacone. Jeśli więc udzielono kredytu na 100% wartości to LTV nawet po spadku cen mieszkań na rynku o 20% wciąż wynosi 100%. Wysoki LTV o którym czasem wspominają niektóre publikacje dotyczy prawdopodobnie kredytów zaciąganych również na wyposażenie mieszkania i podniesienie standardu z deweloperskiego na "pod klucz". Jeśli pierwotne LTV wynosiło 130% to nic dziwnego że nawet po upływie kilku lat spłaty na niskich stopach procentowych wzrost kursu mógł doprowadzić wartość LTV do ponownego przekroczenia 130%. Wysokie LTV może jednak dotyczyć także kredytów wypłacanych w latach 2007-2008 na mieszkania kupowane na szczycie bańki, a wówczas jego interpretacja byłaby zupełnie inna.


* * *

W zgoła innej, bardzo trudnej sytuacji znajdują się bowiem osoby, które wzięły kredyt we franku  w latach 2007-2008. 

Można przyjąć, że klient któremu wypłacono taki kredyt w 2007 roku przez pierwsze 3 lata do 2010 roku był na pewnym plusie jeśli chodzi o koszt kredytu w stosunku do osoby z kredytem w złotych, natomiast przez kolejne 3 lata (2011-2013) był na nieznacznym minusie. 

Gdy kurs franka znajdował się na poziomie 3.3-3.5 zł nie było powodów by proponować systemowe rozwiązania, jednak ostatnia aprecjacja spowodowała że ci klienci którzy brali kredyty po kursie 2.31 płacą ratę dwa razy wyższą niż ta po jakiej decydowali się na kredyt i o połowę wyższą niż rata porównywalnego kredytu w złotych!

W najgorszej sytuacji są osoby, które wzięły kredyty w 2008 roku po rekordowo niskich kursach walut na szczycie bańki na rynku nieruchomości (2.22 zł średnio w roku, w lipcu i sierpniu nawet poniżej 2.00 zł). Kupili bowiem mieszkania, które w kolejnych latach traciły na wartości. Raty kredytu wzrosły im od razu do poziomu przekraczającego poziom raty porównywalnego kredytu złotowego, więc nic nie zarobili przez pierwsze 2 lata spłaty, a przez kolejne 4 lata (2011-2014) bardzo dużo dokładali bankowi w porównaniu do tego, co dostawałby bank gdyby udzielił im kredytu w złotych.

* * *

Ludzie, którzy brali kredyt gdy frank kosztował średnio 2.22 zł zostali moim zdaniem po prostu oszukani przez bank który im takiego kredytu udzielił. Nie nadużywam słowa "oszustwo" - to właściwe określenie w sytuacji rozbieżności między treścią umowy a informacją przekazywaną przez agenta występującego w imieniu banku i zachęcającego do wzięcia kredytu walutowego "z powodu niższej raty".

(Dla mnie takie działanie niewiele się różni od uznanego za oszustwo działania firmy pożyczkowej pobierającej prowizje za rozpatrzenie wniosków kredytowych które w w większości były odrzucane).

Bank powinien był poinformować klientów o ryzyku kursowym, które wynikało z analizy historycznej kursu potwierdzającej ogromną aprecjację złotego w miesiącach poprzedzających powstanie zobowiązania kredytowego. Obecnie banki są zobowiązane do szacowania zdolności kredytowej klienta biorąc pod uwagę historyczne zmiany kursu walutowego i zdaje się są również zobowiązane aby wyniki symulacji przedstawiać swoim klientom. 

Bank będzie się oczywiście bronił słusznie podnosząc, że wibor w latach 2007-2008 roku był wysoki i rósł, z poziomu 4.20 w 2006 roku do poziomu 5.20 w 2007 roku i 6.20 w 2008 roku, więc w tych latach kredyt złotowy był zdecydowanie mniej atrakcyjny niż walutowy w chf (libor: 1.4 w 2006, 2.4 w 2007, 2.8 w 2008 roku). Uchylający się od odpowiedzialności bank i tak znajdzie się jednak wówczas pod ścianą bo przy stawkach wibor i libor wyższych o 3 pp od obecnych obie raty są wyższe 50%, jednak rata w złotych jest nadal wyższa o 33% od raty we frankach. 

Jeśli z dokumentów złożonych w banku wynika, że przyczyną wyboru raty we frankach był brak zdolności kredytowej klienta w złotych wówczas może on uzasadniać swoją dzisiejszą szkodę wynikającą ze znacznej aprecjacji franka brakiem staranności banku, który wcisnął mu kredyt pomimo braku zdolności kredytowej w przypadku takiej zmiany kursu walutowego. Bank dał mu bowiem kredyt który mógł szybko stać się dla niego zbyt drogi nie informując go o takim ryzyku lub informując w sposób, który biorąc pod uwagę wiedzę posiadaną przez bank był zdecydowanie niewystarczający - do tego stopnia, że można mieć wątpliwości co do intencji banku. (Mamy więc klasyczny przykład w którym konsument występuje z pozycji laika, a bank z pozycji eksperta, który wykorzystuje swoją przewagę wynikającą z wiedzy i doświadczenia w sposób nieuczciwy wobec klienta).

* * *



Reasumując, uważam że interwencja państwa jest konieczna jedynie w przypadku osób, które mają kredyty walutowe zaciągnięte na zakup mieszkania w 2007 i 2008 roku. Powinna ona mieć charakter wsparcia negocjacji tych osób z bankami lub ustawowego uznania te osoby za poszkodowane w relacjach konsumenckich z bankami, jeśli te negocjacje nie będą skuteczne. 

Osoby które brały kredyt mieszkaniowy w latach 2007-2008 roku są bowiem poszkodowane przez spekulacyjną bańkę na rynku nieruchomości jaką stworzyły banki w wyniku braku właściwego nadzoru finansowego przez państwo nad ich działalnością. Doprowadziła ona do zalania rynku nieruchomości tanim kredytem bez oceny ryzyka takiej działalności (zostało przeniesione na klienta).

Jeśli chodzi o pozostałych kredytobiorców frankowych to moim zdaniem są na sporym plusie po ostatnich latach. Nie jestem więc za tym, aby uruchamiać dla nich szczególne rozwiązania bez wzięcia pod uwagę korzyści jakie uzyskiwali płacąc raty po niższym kursie niż ten po jakim kredyt został im wypłacany. Powinniśmy również uwzględniać to, że ceny po jakich ci ludzie kupowali swoje mieszkania na kredyt frankowy są dziś nieosiągalne na rynku bo spadki ostatnich lat nie kompensują kilkudziesięcioprocentowych wzrostów cen mieszkań z okresu bańki na nieruchomościach. 


5 komentarzy:

  1. Uważam że Państwo powinno jak najbardziej ułatwić procedurę upadłości konsumenckiej. W chwili obecnej wiele nieruchomości straciło na wartości a wartość kredytu wzrosła. W przypadku upadłości konsumenckiej traci klient który częściowo spłacił kredyt i oddaje mieszkanie ale w tym czasie za wynajem też musiałby płacić a zyskuje nowe życie. Traci bank który zostaje z mieszkaniem którego wartość spadła i zobowiązaniami frankowymi ale zyskał częściowo spłacony kredyt. Państwo czyli My nie powinniśmy płacić pazernym klientom i chciwym bankom...

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. Masz rację, z tym że upadłość konsumencka została teraz bardzo ułatwiona. Banki się jej obawiają, ale naprawdę przerażone mogą być firmy windykacyjne które skupują długi i je "farmują".

      Bardzo mi się podoba ta ustawa. W stosunku do sektora finansowego ona działa wstecz, tzn. karze wszystkich, którzy udzielali kredytów osobom bez zdolności kredytowej. Ja bym poszedł jeszcze dalej, tzn. w przypadku lichwy udzielanej przez firmy pożyczkowe na zasadzie "bez BIK, na dowód, chwilówka na 7 lub 30 dni, nawet przez internet" bym to po prostu umarzał. Tak zrobił nadzór brytyjski wobec firmy Wonga. W Polsce to prawdziwa plaga. W wieżowcu na Gagarina gdzie mieszka dużo starszych osób z niskimi emeryturami wszystkie skrzynki na listy są wypchane reklamami firm pożyczkowych...


      Ale wracając do twojej propozycji - jestem na nie. Ludzie płacący ratę kredytową mają prawo mieszkać tam, gdzie mieszkają, nie powinni być wyrzucani z domu i skazywani na upadłość z powodu takich pułapek jak kredyt walutowy. Ja jestem za prawem każdego obywatela który pracuje i zarabia do kredytu mieszkaniowego na zakup własnego M. To jest wyzwanie dla systemu finansowego państwa. Czynszowe budownictwo to jedno rozwiązanie, model amerykański zakłada własność i jakoś mnie on bardziej przekonuje. Natomiast propozycja by ludzi ostatecznie wywalać z domu traktuję jako absolutną ostateczność. Ci ludzi są gotowi płacić, płacili przez wiele lat i powinni mieć możliwość dalszego płacenia. Na sensownych warunkach. Bank naprawdę nic nie straci, jeśli odda te swoje 1-dniowe zyski z wyceny ekspozycji związane z aprecjacją franka w czarny czwartek.

      Usuń
    2. Może trochę źle się wyraziłem: działania powinny iść w dwóch kierunkach, tzn. dawać każdemu wybór czy chce zostać właścicielem mieszkania, czy chce je wynajmować. Wybierając własnościowe mieszkanie powinniśmy również mieć możliwość zmiany mieszkania na większe bez kosztownych barier.

      Chodzi o to, żeby młodzi ludzie mogli zamieszkać razem. Uczyć się siebie, poznawać, a z czasem założyć rodzinę i zbiegiem lat zmienić mieszkanie na większe by dzieci miały swój własny pokój (czyli M3 lub M4: living room, 2-3 bedrooms).

      Z drugiej strony warto też mieć czynszówki dla młodych ludzi, którzy nie są jeszcze zdecydowani na to aby się trwale wiązać poprzez kredyt.

      Alternatywą nie jest "bamboccioni" i niż demograficzny, a tymczasem trochę to ostatnio idzie w tym właśnie kierunku.

      Usuń
    3. "Natomiast propozycja by ludzi ostatecznie wywalać z domu traktuję jako absolutną ostateczność" - coś mi nie wyszło w tym zdaniu. Tu też: "i z biegiem lat".

      Usuń
  2. Warto też zwrócić uwagę, że dla banku aktualizacja wyceny ekspozycji walutowej w wyniku wzrostu kursu jest zyskiem. Bank osiągnął ponadprzeciętny zysk w ciągu 1 dnia (z 3,54 na na 4.32 to jest +22%).

    Innymi słowy, dokonując przewalutowania wg kursu 3.50 zł bank straci swoje 1-dniowe zyski. To chyba nie dużo.

    I nie w każdym przypadku to będzie sprawiedliwe, bo przecież osoby które brały kredyty frankowe przed bańką na nieruchomościach nie dość, że dużo skorzystały w latach niskiego kursu to jeszcze kupowały mieszkania po znacznie niższych cenach.

    Poszkodowani są wyłącznie ci, którzy zostali nabrani na zakup mieszkania na szczycie bańki, którą stworzyły banki udzielając tanich kredytów frankowych (kredyty wypłacone w latach 2007-8). Te osoby przez ostatnie 5-6 lat oddały do banku bardzo wysokie raty, dużo wyższe niż klienci spłacający kredyt w złotówkach. Moim zdaniem tym osobom należy się przewalutowanie po kursie max o 1/3 wyższym niż kurs po którym zaciągnęli swoje kredyty (czyli 2.5-3.0).

    OdpowiedzUsuń